Vida em condomínio: Parece, mas não é

Vamos testar os seus conhecimentos. Antes de ler o artigo, passe os olhos nos tópicos abaixo, em negrito. Você saberia dizer quais são as diferenças, ou saberia explicar as características de cada tópico?

Se a resposta é “não”, fique tranquilo. Além disso ser bastante comum, você certamente será um dos maiores beneficiados de ter chegado até este texto. É muito importante que todas as pessoas saibam tanto quanto possível sobre essa condição que hoje inclui mais de 70 milhões de brasileiros: a vida em condomínio.

Então vamos lá:  

Condômino x morador

Muita gente acha que condômino é quem mora em condomínio. Não é. Condômino é o proprietário. Veja a definição no dicionário:

condômino substantivo masculino        1.        direito        indivíduo que com outro, ou outros, exerce o direito de propriedade sobre um bem        não dividido; coproprietário, comproprietário.

Assim, concluímos que um condômino pode ou não ser morador do imóvel que possui naquele condomínio, e morador é simplesmente alguém que mora, seja ele proprietário ou locatário. 

Assembleia Geral Ordinária x Extraordinária

“Reunião de condomínio é tudo igual”. O quadro abaixo demonstra que não é bem assim:

 

 

 

Aspecto	Assembleia Geral Ordinária (AGO)	Assembleia Geral Extraordinária (AGE)
Definição	Reunião obrigatória e periódica para tratar de temas regulares do condomínio.	Reunião convocada para tratar de assuntos urgentes ou específicos que não podem esperar a próxima AGO.
Periodicidade	Realizada anualmente.	Pode ser convocada a qualquer momento, conforme a necessidade.
Convocação	Geralmente pelo síndico, conforme previsto na convenção condominial.	Síndico, 1/4 dos condôminos ou conforme regras da convenção.
Finalidade	Deliberar sobre temas recorrentes como aprovação de contas, orçamento anual e eleição de síndico.	Decidir sobre assuntos excepcionais, como obras, alteração de convenção ou destituição do síndico.
Exemplo de Pautas	- Aprovação de contas - Eleição de síndico - Previsão orçamentária anual.	- Aprovação de obras não urgentes - Alteração de convenção - Destituição do síndico.
Impacto Jurídico	Tem caráter periódico e preventivo para a gestão do condomínio.	Geralmente envolve decisões pontuais de grande impacto jurídico ou financeiro.

Vence o voto “da maioria”

Outra lenda muito comum é que, numa assembleia, “o voto da maioria” decide tudo. Ok, mas primeiro é preciso definir que “maioria” é essa… Maioria dos presentes à assembleia, também chamada de maioria simples? Maioria dos condôminos, presentes ou não, também chamada de maioria absoluta? 

Há algumas variáveis a serem analisadas antes de validar uma votação, seja ela qual for.

A primeira é: quem pode votar? A resposta é simples: somente condôminos, ou então qualquer pessoa portadora de uma procuração outorgada pelo proprietário transferindo ao seu representante poderes para votar em seu nome. 

A segunda variável é: qual o quórum exigido para validar essa votação? Esse quórum poderá estar definido na convenção ou, nos casos em que ela seja omissa, vale o que está previsto no Código Civil. Os quóruns mais comuns são de 50% + 1 e 2/3 dos votantes, mas há casos em que o único quórum aceito é de 100%.

A terceira variável é se os votantes estão adimplentes. Em muitos casos, os votos só serão válidos se o condôminos estiverem adimplentes com as suas obrigações financeiras junto ao condomínio.

E há ainda mais uma variável. A depender do que constar na convenção, pode ser que o voto de cada unidade tenha pesos diferentes. Por exemplo, se o peso do voto for correspondente ao da fração ideal, aquelas unidades que tiverem fração maior terão mais peso na hora das votações.

Condomínio x associação de moradores

Um condomínio edilício é uma propriedade compartilhada composta de um ou mais edifícios (vertical) ou casas (horizontal), onde os proprietários são donos de suas unidades privativas individuais (casas, apartamentos, lojas, escritórios, etc) e também possuem uma fração das áreas comuns (playground, hall social, elevadores, portaria, vias de acesso, etc). 

Já um loteamento com associação de moradores é um local onde há unidades de propriedade privada (casas, edificações, etc), mas as áreas comuns são de propriedade pública, e isso traz uma série de implicações em relação à restrição de acesso às ruas do “condomínio”, manutenção de vias e postes, obrigatoriedade do pagamento de taxas por parte dos moradores, dentre outras.

É bem comum encontrar os popularmente conhecidos como "condomínios fechados", que na verdade são loteamentos geridos por associações de moradores, onde as casas são de propriedade privada, mas as ruas e parques são de propriedade do município, do estado ou da União.

Administrativamente, há várias diferenças. O condomínio é administrado por um síndico; a associação de moradores de um loteamento é administrada por uma diretoria composta por presidente, vice-presidente, secretário e tesoureiro.

O condomínio possui uma convenção condominial, enquanto a associação possui um estatuto social. E por aí vai.

Os condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e a Lei Federal nº 4.591/64, enquanto as associações de moradores são regidas pelos artigos 53 a 61 do Código Civil e a Lei de Uso e Parcelamento nº 6.799/79.

Vaga de garagem x direito de estacionar

Responda rápido: a vaga onde você estaciona o seu carro no condomínio é sua ou é do condomínio? Essa é outra característica que as pessoas não têm uma noção muito clara. 

A resposta está na escritura do seu imóvel e na sua convenção. Se lá consta que seu imóvel inclui uma vaga de garagem, então ela é sua, e inclusive pode ser vendida separadamente, mas isso é assunto para outro artigo. Se não consta, então a vaga é de propriedade coletiva, ou seja, do condomínio.

Se é sua, só você pode estacionar, ou quem você expressamente autorizar. Se é do condomínio, estaciona quem chegar primeiro, ou de acordo com a regra estabelecida no regimento interno.

Aluguel x Locação de curta temporada

A locação por curta temporada, geralmente utilizada para hospedagem em plataformas como Airbnb, caracteriza-se por períodos de até 90 dias e está vinculada a uma finalidade transitória, distinta da locação tradicional, que visa à moradia por prazo mais longo.

Enquanto a locação “tradicional” é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), com impactos mais previsíveis na dinâmica condominial, a curta temporada pode ser interpretada como um uso comercial de um imóvel originalmente residencial, dependendo das circunstâncias.

Essa interpretação jurídica é sensível, especialmente em condomínios residenciais que não possuem autorização expressa na convenção para esse tipo de atividades.

O uso intensivo para curta temporada pode gerar conflitos com as normas da convenção e regimento interno, além de impactos na segurança, devido à alta rotatividade de pessoas, e na administração condominial, que pode não estar preparada para lidar com demandas adicionais, como maior controle de acesso e fiscalização.

Em um cenário de judicialização, a ausência de uma infraestrutura adequada e a incompatibilidade com a finalidade residencial podem justificar a restrição desse tipo de locação, desde que prevista em assembleia e aprovada pela maioria qualificada dos condôminos.

Portanto, é fundamental que condomínios estabeleçam regras claras para equilibrar os interesses dos proprietários com a preservação da segurança e da tranquilidade coletiva.

Estes são apenas alguns exemplos de coisas da vida em condomínio que parecem iguais ou até redundantes, mas que na verdade trazem muitas diferenças entre elas. 

E então, acertou quantos?

(*) Sérgio Gouveia é síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico.