Vícios Construtivos em Condomínios Residenciais: Responsabilidades, Garantias e Prazos

A entrega de um condomínio novo é, para muitos, um marco de conquista. No entanto, não são raros os casos em que, após a instalação, surgem problemas estruturais, infiltrações, falhas elétricas ou hidráulicas e outros defeitos que comprometem a segurança e a valorização do empreendimento.

Esses problemas são os chamados vícios construtivos e podem gerar grandes prejuízos para o condomínio, além de responsabilidades importantes para o síndico.

Os vícios construtivos são falhas ou defeitos provenientes da má execução da obra, uso de materiais inadequados ou projetos mal elaborados.

Vícios construtivos afetam a funcionalidade e a durabilidade da construção e, quando não resolvidos a tempo, podem gerar impactos financeiros significativos ao condomínio, incluindo a depreciação do bem, custos com manutenções emergenciais e perda de valor de mercado das unidades.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a construtora é responsável por reparar os danos causados por vícios construtivos dentro dos prazos legais. Ela tem a obrigação de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade.

Isso significa que, uma vez detectado o problema, o condomínio pode acionar a empresa para que ela assuma a responsabilidade pelos reparos, sem qualquer custo adicional aos moradores.

Síndico deve notificar a construtora em até 90 dias da entrega do condomínio 

Um ponto crucial é a obrigação do síndico de notificar a construtora. De acordo com o art. 26, inciso II do Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação em bens duráveis é de 90 dias a contar da entrega do imóvel.

Assim, é responsabilidade legal do síndico identificar os problemas, registrar tecnicamente e encaminhar notificação formal à construtora dentro desse prazo.

A notificação formal é mais do que uma formalidade. Conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a notificação tem papel fundamental no acesso às garantias, pois é considerada ato preparatório necessário para o ajuizamento da ação judicial.

A ausência dessa etapa pode comprometer o direito do condomínio de buscar a reparação judicialmente, sendo, portanto, um passo indispensável à preservação de direitos, tais como o interesse de agir, o respeito aos prazos legais, a prova do descumprimento do contrato e a tentativa da solução amigável.

E se a construtora não reparar os danos? 

Caso a construtora se recuse a reparar os danos ou não responda à notificação, o condomínio poderá ingressar com uma ação de indenização, que pode conter dois pedidos distintos:

1. Indenização financeira pelos danos já causados e custos decorrentes da reparação;
2. Obrigação de fazer, exigindo que a construtora realize diretamente as obras ou arque com os custos da empresa terceira indicada por ela.

Ambos os pedidos podem ser feitos de forma cumulativa, desde que devidamente fundamentados e comprovados.

A legislação prevê que o prazo geral para ingresso da ação de indenização por vícios construtivos é de 5 anos, conforme o artigo 618 do Código Civil. No entanto, o STJ tem reconhecido em decisões recentes a possibilidade de ampliação desse prazo para até 10 anos, nas decisões mais recentes do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA . PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 618 DO CC . PRAZO DECADENCIAL MÍNIMO DE GARANTIA DO IMÓVEL. CONTAGEM DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N . 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Constatado vício construtivo, o prazo é de 5 anos para responsabilizar a construtora ou o agente fiscalizador, nos termos do art. 618 do CC. 2 . Na hipótese de constatação de vício construtivo dentro do prazo do art. 618 do CC, o construtor ou o agente fiscalizador poderá ser acionado no prazo prescricional de 20 anos, na vigência do CC de 1916, ou de 10 anos, na vigência do CC de 2002.3. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n . 83 do STJ).4. A incidência da Súmula n. 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão .5. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2088400 CE 2022/0072869-1, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 13/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024)

Essa interpretação amplia a proteção ao consumidor e garante maior segurança jurídica aos condomínios que, muitas vezes, só identificam vícios mais graves após certo tempo de uso do imóvel.

Razões que levam à perda da garantia da construtora

A garantia da construtora pode ser perdida por duas principais razões:

1. Decurso de prazo, quando o condomínio não notifica a construtora ou não ingressa com a ação no tempo legal;
2. Intervenções não autorizadas na estrutura do imóvel, como reformas que alterem o projeto original ou mascaram os vícios existentes.

Por isso, é essencial que o síndico consulte o advogado do condomínio e o engenheiro especializado antes de autorizar qualquer intervenção em áreas comuns, sob pena de comprometer o direito de garantia do condomínio.

O síndico tem o dever de zelar pelo patrimônio comum, conforme determina o artigo 1.348 do Código Civil.

A omissão na notificação da construtora dentro dos prazos legais ou a inércia em buscar a reparação judicial pode configurar negligência na administração condominial, o que pode resultar em responsabilização civil do gestor, inclusive com a possibilidade de responder por perdas e danos perante os condôminos.

Os vícios construtivos não são apenas problemas técnicos — são questões jurídicas sérias que exigem ação rápida, estratégica e fundamentada. O síndico, como representante legal do condomínio, deve estar bem informado, agir preventivamente e contar com apoio técnico e jurídico especializado.

Agir no tempo certo é garantir a preservação do patrimônio e a tranquilidade de todos os condôminos.

(*) Thiago Badaró é advogado, sócio da Nardes Badaró Advogados, especialista em direito Imobiliário e Condominial, Processual Cível e Tributário; professor, palestrante e colunista.