Venda de vaga de garagem em condomínio
Questões práticas e polêmicas
Por Alexandre Marques (*)
A Lei Federal nº 12.607 que entrou em vigor em 20.05.2012, modificando a redação do parágrafo primeiro do artigo 1.331 do Código Civil, que passou a ter a seguinte redação:Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
A inovação em relação a redação original do artigo está em destaque no texto acima.
A mudança trouxe polêmica entre os especialistas que viram na modificação uma intervenção do Estado que pode colocar em risco a maior característica do condomínio que é a unicidade, a comunhão de interesse, o que dá forma a massa condominial. Afinal, o condomínio nada mais é do que uma “comunhão” de interesse daquele grupo de proprietários e assemelhados nos termos da lei. Possibilitar a venda a pessoas estranhas ao condomínio é facultar a entrada nessa comunidade condominial de indivíduos que, não necessariamente, estejam coadunados em relação aos interesses dos demais copossuidores.
Até então era entendimento majoritário na Corte de Justiça Paulista que a vaga de garagem, ainda que individualizada não poderia ser objeto de penhora (em execuções de cobrança de débitos condominiais), justamente dada a impossibilidade da arrematação em hasta pública, o que corresponderia a alienação a terceiros do bem, face a expressa vedação legal (parágrafo segundo do Artigo 2º da Lei nº 4.591/64 e artigo 93 do Código Civil).
Por esta razão que a previsão do parágrafo segundo do artigo 1.339 do Código Civil não era levada em consideração pelos julgadores quando da restrição a hasta pública, logo, alienação, pois, a expressão “parte acessória” lá constante, não se aplica a “vaga de garagem”, havendo entendimento do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido (REsp 968907/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/03/2009, DJe 01/04/2009), ou seja, para a “parte acessória” ser considerada divisível ou não há que se analisar o caso em concreto em relação ao todo.
Pois bem, com a mudança a alienação passa a ser possível se prevista na convenção Condominial (ato-regra que obriga a todos os condôminos).
Mas, o que muda na prática na vida dos condôminos? Se previsto na convenção, o condômino poderá alienar a vaga a terceiros, pessoas estranhas ao condomínio, como qualquer outro imóvel, obviamente, respeitado o formalismo do ato de venda e compra (escritura, averbação imobiliária, impostos, etc.), E se a convenção não trouxer tal previsão? Poderá a massa condominial pelo voto de 2/3 dos proprietários em assembleia específica alterar a redação o estatuto condominial para fazer constar tal alteração, claro, sendo esse o consenso dos condôminos.
Como dito a questão é polêmica, daí a necessidade do alerta, essa possibilidade pode trazer consequências nefastas do ponto de vista de convício e financeiro a comunidade condominial, pois, o “novo vizinho”, pode não ter o mesmo comprometimento que os demais comunheiros, justamente por ser titular de uma ínfima parcela da propriedade assim considerada como um todo do empreendimento imobiliário que é o condomínio.
O titular da vaga, por exemplo, não terá obrigações pecuniárias com a conservação e manutenção da área comum, pois dela, não irá usufruir.
Terá, entretanto, obrigação para com a manutenção e conservação da área relativa a garagem, portões da garagem e dos funcionários do condomínio, se o caso, como agirá a direção do condomínio em caso de inadimplência das obrigações? E no caso de infração as normas condominiais? Valerá para ele as mesmas regras e exigências que aos demais comunheiros, titulares de unidades e vagas de garagem?
Acreditamos que sim, mas a questão certamente causará polêmica é esperar para ver, e, então, tecermos novas considerações a respeito.
(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada
