Vagas de garagem inadequadas? Condomínio pode ser indenizado
Com recente jurisprudência, condomínios poderão pleitear indenização sobre vagas de garagem inadequadas (sem parâmetros técnicos) junto às construtoras
Quando falamos de vícios construtivos, é comum pensarmos que os principais problemas são aqueles referentes à estrutura do condomínio, peças de má qualidade quebradas ou a falta de um item específico que faria parte da composição da construção e que resulta em danos aparentes ou não. Mas não é só isso.
Outro ponto que deve ser acrescentado à lista de possíveis problemas que o condomínio pode ter quando avaliamos eventuais vícios construtivos é a falta de atendimento a parâmetros previstos em normas, como é o caso das metragens nas vagas de garagem.
Com o crescente número de condomínios sendo entregues nas mais variadas regiões do Brasil, aliado ao aumento da aquisição de veículos, nasce a maior procura por imóveis que possuem vaga de garagem que, em muitos casos, não atendem à metragem específica prevista na norma vigente, depreciando o bem adquirido e configurando, assim, igualmente um vício na construção entregue pela construtora e incorporadora.
Sobre esta questão, lembramos que o Código Civil, em seu art. 500, prevê expressamente o direito de indenização, ou abatimento do preço e, até mesmo, a resolução do contrato, quando a extensão de determinada área não corresponder àquelas efetivamente vendidas:
"Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço."
Recente jurisprudência sobre vagas de garagem inadequadas fala em indenização
Em decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em janeiro de 2024, por unanimidade, foi confirmada que uma construtora deverá reparar integralmente um condomínio por entregar vagas de garagem em quantidade inferior, indevidamente localizadas, além de não possuírem as dimensões mínimas necessárias.
No caso julgado, houve a inaplicabilidade do artigo 500 do Código Civil, pois “mesmo que fosse possível levar em consideração a tolerância prevista na legislação municipal, mesmo assim, não atenderia a finalidade a que se destinam”, justificativa trazida pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator do Recurso.
Aqui nasce o direito do condomínio de pleitear a indenização sobre a metragem da vaga de garagem entregue sem o atendimento as normas específicas.
Importante lembrar que, em muitos casos, é garantido o direito das construtoras em entregar determinados bens nas construções com uma tolerância de até 5% de diferença do estimado, que precisa ser avaliada por perícia técnica.
Porém, na recente decisão proferida por unanimidade pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, condenou uma construtora a reparar completamente os prejuízos causados pelo não atendimento das normas técnicas de metragem das áreas de garagem.
O julgado também se baseia no fato de que tal inadequação, constatadas nas dimensões das vagas de garagem e nas áreas de circulação entre elas, pode depreciar o valor das unidades, fazendo com que o condomínio e seus residentes percam valor pelo imóvel adquirido.
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O acórdão proferido no RESP 1.869.868 cria uma jurisprudência favorável aos condomínios permitindo que estes busquem o seu direito quanto a incorreções técnicas nas áreas da garagem permitindo que os síndicos busquem uma maior valorização ao imóvel que administram.
(*) Advogado, sócio da Nardes Badaró Advogados, especialista em direito Imobiliário e Condominial, Processual Cível e Tributário; professor, palestrante e colunista.
