Uso indevido de unidades condominiais
Rodrigo Karpat explica também sobre alteração de fachada e síndico profissional
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Alteração de fachada
Pergunta 1, de Clarice Rossi Lecheta Franchini
Nosso prédio possui caixas para ar condicionado antigas que só comportam ar de janela. As áreas úteis são grandes e não comportam ar de pequena capacidade sendo necessário instalação de ar acima de 2 mil btus. Ocorre que os splits com esta capacidade não cabem nas caixas atuais e os ares de janela estão com tecnologia defasada, além do barulho que fazem.
Queremos marcar uma assembleia para solicitar aprovação para chamada de capital visando a troca das caixas de ar condicionado para uma que comporte o compressor de split ou confecção de galeria para split - o que for mais viável. Também nesta assembleia queremos propor a aprovação e modelo de fechamento das sacadas para os condôminos que quiserem fazer por sua conta ou seja custo do condômino.
Nossa convenção diz:
-Será exigida maioria que represente 2/3 dos condôminos para realização de benfeitorias úteis e inovações no edifício.
-Será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício, bem como para melhorias meramente voluptuárias.
Em qual item da convenção os assuntos se enquadram? Existe ainda a unanimidade após o novo código civil?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Clarice, a realização de benfeitorias conforme aduzido no Novo Código Civil, está descrita no art. 1.341, sendo que o quórum para as benfeitorias úteis é de maioria dos condôminos (maioria qualificada, 50% mais um do todo) e não de 2/3 conforme aduzido em sua convenção.
Caso seja necessário a alteração da fachada, modificação da estrutura, ou aspecto arquitetônico do prédio, será necessária a unanimidade dos moradores. (art. 1.336, III)
Se a modificação não alterar a fachada e sim, adequar às necessidades atuais, mantendo a harmonia arquitetônica do prédio, poderá ser realizado por maioria qualificada dos moradores conforme preceitua o artigo 1.341 do Codigo Civil. "Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos."
Síndico profissional
Pergunta 2, de Thomaz Silva
No meu prédio havia um síndico eleito. Como ele dizia não ter tempo para tomar conta do condomínio, e se renunciasse nenhum outro condômino iria assumir, ficou decidido contratar um síndico profissional. Este síndico assinou o contrato do síndico profissional que dentre outras cláusulas, dispunha que o contrato teria vigência de 12 meses. Outra cláusula dispunha que em caso de rescisão do contrato a parte interessada comunica à outra, mas teria que ser com antecedência de 60 dias. O contrato do síndico profissional já venceu há mais de um ano e não foi renovado formalmente já que nenhuma AGO foi convocada para isto.Pergunto:
- A convenção estipula o mandato do síndico em 2(dois) anos. Se o contrato do síndico profissional feito com prazo estipulado em 1 (um ) ano e já tem mais de 2 anos os atos deste síndico profissional são válidos?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Thomas, a questão é mais complexa do que parece ser. O cargo de síndico é eletivo e de escolha da assembleia conforme estabelece o Código Civil, Art. 1.347.
O mesmo artigo aduz a possibilidade do síndico não ser condômino, ou seja, podendo o mesmo ser profissional, salvo disposição em contrário na convenção.
Assim, o síndico profissional precisa ser eleito em assembleia, após ter sido pré-selecionado pelo conselho, por uma comissão de condôminos, ou até mesmo apresentado na hora da reunião.
Pelo fato do síndico profissional ser uma pessoa contratada para isso, é salutar a realização de um contrato entre as partes. Porém, como princípio de qualquer contrato ele não poderá contrariar qualquer legislação vigente(princípio da supremacia da ordem pública), seja o Código Civil, ou a Convenção, e no caso em tela o Código Civil estabelece como o sindico pode ser eleito, o prazo do mandato e sobre sua destituição.
Assim, o prazo de vigência do mandato é de até dois anos, conforme estabelecido no Código Civil, e na convenção do seu condomínio.
Desta feita, a contrato não poderia regular prazo inferior, sendo tal cláusula nula de pleno direito, pois contrariar norma vigente.
Quanto à rescisão, se a assembleia elegeu o síndico pelo prazo de 2 anos, embora exista a previsão de rescisão no contrato, o que entendemos, razoável, a medida não encontra guarida no ordenamento jurídico uma vez que a forma de rescisão de um sindico com mandato vigente é a destituição conforme estabelece o Art. 1.349 do Codigo Civil.
Finalidade incorreta da unidade
Pergunta 3, de Rita Cassia Stabile Quaresma
Queria apoio jurídico para esclarecer os limites de uso e ocupação de apartamentos residenciais. Somos um condomínio residencial em Maceió/AL e alguns proprietários estão fazendo explicitamente uso comercial de suas unidades para hospedagem, com divulgação e venda de diárias via internet, apropriação da marca do condomínio para uso como flat, envio de hóspedes sem avisar a portaria, etc. Esse tipo de público está descaracterizando a ocupação residencial. Eles se apoiam na Lei 1335 do Código Civil.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Rita,
Os apartamentos devem seguir a finalidade descrita na convenção. Não pode ser modificada a sua destinação , salvo por unanimidade dos condôminos conforme determina o artigo 1.351 do CC.
Alugar o apartamento é licito para qualquer unidade,porém, utilizar as unidades parafins de hospedagem descaracteriza o uso da unidade, uma vez que a hospedagem prescinde de estabelecimento comercial e com registro na embratur.
A convenção e o regimento do condomínio podem inclusiveesclarecer isso a fim de impedir desvio de finalidade, uma vez que inadvertidamente o proprietário pode entender que é permitida a destinação para hospedagem uma vez que para o leigo parece se tratar de locação.
O Artigo 1335 do CC menciona no item i- que é direito do condômino“usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;” situação que não discordamos, porém o uso deve ser realizado com limites e não pode interferir no direito de vizinhança.
Note que o Parágrafo único doartigo Art. 1.277, também do CC aduz que: “Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
Assim, sugiro o envio de uma notificação para esclarecer a situação ao condômino infrator. Não cessando a interferência, existe a opção de ingresso de uma ação judicial de obrigação de não fazer, obrigandoo infrator a impedir o desvio de destinação em contrariedade a convenção do condomínio.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
