Atividades comerciais

Por Rodrigo Karpat*

Art. 966. Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços. Código Civil

A proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office” não seria possível.

Um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente - um médico ou um advogado, por exemplo, que receba esporadicamente seus clientes -, sem que isso desvie a finalidade da edificação. Até mesmo é possível que uma moradora faça quentinhas para vender ou forneça pães na vizinhança. Isso não quer dizer que a cozinha poderá ser industrial ou que seja permitido ofertar produtos aos vizinhos.

A atividade empresarial fica condicionada a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas e não sobrecarregar o funcionamento do prédio, desde que a atividade profissional seja secundária a da moradia.

Instalação de empresas dentro de condomínios, com o registro de empresa, contratação de funcionários, recebimento de pessoas, etc.

É proibida a instalação de empresas dentro de condomínios residenciais. O morador não pode abrir uma empresa, contratar funcionários e operar de dentro de um prédio residencial. Esta situação está restrita a prédios comerciais ou mistos.

O que se tem tolerado são profissionais liberais ou pequenos empresários, sem perturbar o funcionamento do prédio e com limitações. Os casos serão tratados a seguir.

Não obstante a proibição da abertura da empresa com endereço no prédio, alguns condomínios têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas pequenas empresas no edifício apenas para questões fiscais, como, por exemplo, o recebimento de correspondências.

Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo precedente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial é, por exemplo, quando um morador quer abrir uma loja virtual, é representante comercial e precisa perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa. 

Utilização da unidade para pequenos comércios

Não obstante, a proibição da atividade principal em unidade, o morador poderá, restrito a algumas condições, exercer atividade secundária dentro da unidade. A restrição é: não perturbação ao sossego, saúde e segurança dos que ali coabitem.

Por exemplo: se vende pães, não poderá instalar um forno industrial. Se cozinha para fora, não poderá instalar uma cozinha industrial, pois essas situações implicariam em fornecimento de gás de forma comercial, bem como envolveriam questões de segurança para a edificação, tais como: piso correto, extintores de incêndio e principalmente autorização municipal.  Mas é permitido cozinhar para fora, assim como fazer pão para fora, dentro de uma estrutura residencial, sem que isso represente risco aos demais moradores ou infrinja a regulamentação do condomínio.

Outras questões precisam ser levadas em conta, como, por exemplo, o fluxo de pessoas e a não utilização da portaria para algo comercial. É plausível também que um médico receba esporadicamente um paciente em sua casa, assim como um advogado que recebe a visita de clientes.

Comércio entre unidades vendendo para vizinho

Não cabe ao condomínio regular a relação entre vizinhos. Porém, se um vizinho quer utilizar o prédio para colocar panfletos, ou divulgar o seu trabalho, isso pode sim representar um risco à finalidade do prédio e perturbar, inclusive, o sossego dos que ali coabitem. Situação diferente do entregador de pizza, que deixa seus folhetos. Este tem anuência do prédio e busca de certa forma atender o coletivo.

Podemos nos agarrar também na teoria da pluralidade dos direitos limitados. Em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio, existe limite entre ao exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.

Feira no condomínio

Em tese não é permitida feira dentro de condomínios, mas essa prática têm se tornado uma febre, principalmente em condomínios-clube, por ser cômodo e estar próximo de casa.

Assim, a utilização do espaço comum com finalidade diversa para algo permanente deve ter o quórum de 100% da massa condominial, além da autorização municipal para funcionar se tiver destinação comercial.

No caso das feiras, por serem itinerantes, ficam nos prédios apenas um dia na semana e mesmo assim de forma esporádica, normalmente em estacionamentos. A prática tem sido aprovada pelo quórum de maioria simples dos condôminos. É importante que a empresa contratada tenha autorização municipal para operar, caso contrário um prejuízo ou um alimento estragado poderá recair ao condomínio de forma solidária.

Comércio em área comum

O comércio em área comum deve ficar restrito aos espaços já projetados dentro do condomínio para esse fim. A criação de espaços novos, ou utilizações fora do previsto em convenção, precisam do quórum de unanimidade dos condôminos, além de serem legalizados. Em alguns casos, necessitam de autorização municipal para o exercício de atividade empresarial.

Exemplos de locais já projetados: áreas para massagista, salão, academia, etc. Para esses casos, o condomínio deve exigir a regularidade destes profissionais e empresas antes de ceder o espaço. 

O registro dos funcionários da empresa deve estar previsto em contrato, o que deve ocorrer atrás de concorrência e com aprovação em assembleia.

Criação de espaços fora dos especificados precisam de aprovação unânime dos condôminos.

Locação de áreas comuns para atividades comerciais como personal/massagista. E se forem moradores?

São profissionais que podem ser contratados pelos condomínios a fim de se oferecer um serviço complementar, bem como podem ser contratados pelo morador diretamente. Quando dentro da residência, não cabe ao condomínio interferir.

Mas não é incomum que professores de natação e personal trainers sejam indicados e passem a fazer parte do dia a dia do condomínio, se tornando parte daquelas edificações.

Tais situações podem representar um risco ao prédio e precisam ser reguladas para que ao mesmo tempo possam atender aos moradores e não colocarem em risco o condomínio, seja com questões trabalhistas ou com a utilização de espaço comum de forma exclusiva.

Desta forma, o condomínio tem papel fundamental para regular essa situação. Primeiro, regulando a utilização de espaços e adequando as regras que possam proteger o prédio, como, por exemplo, firmar termos de utilização de espaço diretamente com o morador e indicação do seu personal, imputado a este a responsabilidade pelo uso de equipamentos e pagamento do profissional.

Ainda deve-se deixar claro no termo que o prédio não tem interferência na relação, e não autorizar que os profissionais contratados utilizem áreas comuns para propaganda e controlando que não utilizem os espaços ou fiquem nas áreas comuns sem que estejam dando aula.

Perturbações de vizinhos

Perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais, desde outubro de 1941. Segundo a legislação, "gritaria ou algazarra; exercer profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusar de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; e provocar ou não impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda" podem resultar em prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa.

A poluição sonora também é crime previsto no artigo 54 da Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1.998. 

O diálogo deve ser sempre o primeiro caminho, mas nem sempre o vizinho percebe que o barulho dele incomoda. Desta forma, a queixa deve passar para o livro de ocorrências do condomínio e comunicar ao sindico e administradora.  

O problema, muitas vezes, está em auferir e provar a existência do barulho. A Legislação Federal prevê tolerável a emissão de ruídos de, no máximo, 55 decibéis durante o dia, 50 durante a noite para áreas externas (áreas comuns abertas, como, por exemplo, a churrasqueira), 45 decibéis durante o dia e 40 durante a noite para ambientes internos (unidades privativas/ salão de festas).

Ruído acima dos limites estabelecidos pela Resolução número 1 de 8.3.90 do CONAMA* , que estabeleceu no seu item II, são prejudiciais à saúde e ao sossego público, os ruídos com níveis superiores aos consideráveis aceitáveis pela NBR 10.151 * (Conselho Nacional do Meio Ambiente, responsável controle da poluição ambiental por força do inciso II do art. 6º  da Lei 6.938/81).

Outra medida mais extrema é chamar a polícia, uma vez que perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais. “Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheio.”

Airbnb

A possibilidade de ganhos maiores para os proprietários de imóveis e de maior flexibilidade e preços menores para os hóspedes dão espaço para inovações como as do site AIRBNB, que disponibiliza imóveis para hospedagem/locações por curtos espaços de tempo. Já que não existe nada de ilegal nisso, o site é uma tendência no mercado de economia compartilhada.

Poderá ser utilizado desde que não infrinja as normas do condomínio em que vai funcionar.

No Brasil, ainda temos pouca ação a fim de regular a operação do Airbnb, não obstante a hospedagem seja regulada e exclusiva de meios de hospedagem, sendo que o condomínio pode se encaixar nessa possiblidade.

Para tanto, precisa ter essa previsão na convenção e demais autorizações previstas em lei. 

A grande questão é que, por um lado, se o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito.

E o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV do CC) e pelas leis que regulam o funcionamento de meios de hospedagem.

Na prática, a grande maioria dos casos ofertados pelo sistema de diárias em prédios residenciais não são aptos a operar dessa forma, perturbam a vida dos prédios residências e desviam a finalidade das edificações que é estritamente residencial.

Home office

A proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro da mesma, caso contrário o “home office”, que é trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre.

O morador pode exercer seu ofício dentro de sua residência, ficando restrito às normas do prédio.

Dificuldades ao condomínio

O controle é muito difícil. Por exemplo, o profissional liberal nem sempre dá para saber se ele está recebendo uma visita ou um cliente. E na prática não faz diferença, salvo se a rotina desse advogado estiver interferindo no funcionamento da edificação.

Professores de reforço escolar costumam dar aulas particulares dentro de unidades sem que que isso represente qualquer risco à segurança ou ao sossego da edificação. Porém, um joalheiro pode estar colocando em risco a segurança do prédio, assim como uma prostituta que ali atenda seus clientes.

Quem resolve os problemas

Se constatada utilização fora da finalidade do prédio em desacordo com o regramento e a convenção, o sindico deve resolver a situação juntamente com a administradora e corpo jurídico do condomínio.

Porém, se as atividades forem regulares - um home office, por exemplo -, e houver reclamação, estas precisarão ser avaliadas para verificar se é de responsabilidade do condomínio resolver. A questão de barulho isolado entre unidades deve ser resolvida diretamente entre as partes, pois cabe ao síndico a gestão das áreas comuns.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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