Taxa de manutenção
Comprador de imóvel não arca com dívida anterior
Comprador de imóvel não deve arcar com dívida anterior de taxa de manutenção
Não existe previsão em lei que obrigue o comprador de um imóvel a responder pelas dívidas do antigo proprietário quanto à taxa de manutenção.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial ajuizado pela associação de proprietários de um loteamento urbano que visava obrigar o comprador de uma das unidades a pagar a dívida do antigo proprietário, pela taxa de manutenção.
A cobrança da mesma está prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, quem adquire unidade tem a obrigação de fazer o pagamento.
No caso dos autos, o proprietário anterior não pagou, e por isso a associação moveu ação de cobrança, que culminou em arresto da unidade e leilão judicial. Os compradores requereram o levantamento do arresto, mas a associação afirmou que isso só seria feito após o pagamento das dívidas da taxa de manutenção do antigo proprietário.
Segundo a associação, o registro do contrato padrão no Cartório de Registro de imóveis vincula toda a cadeia de adquirentes, de modo que os recorridos devem responder pelas dívidas do proprietário anterior.
A jurisprudência do STJ, no entanto, indica que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais. Além disso, elas não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.
Assim, ainda que o registro do contrato padrão com previsão de taxa de manutenção no Cartório de Registro de Imóveis imponha aos adquirentes de unidades o pagamento da mesma, isso só vale a partir da aquisição.
"Com efeito, conforme se extrai da leitura do artigo 29 da Lei 6.766/1979 não existe previsão expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção", afirmou o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator.
Por outro lado, destacou, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, o faz expressamente e de forma inequívoca, o que não é o caso da taxa de manutenção.
"O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário, que nem sequer era o titular do domínio na época da arrematação", concluiu.
A votação foi unânime, conforme voto do relator. Votaram com ele os ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino.
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