Taxa condominial

Sidnei Stifelman – advogado, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Stifelman Advogados

 

Uma decisão deste ano do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reabre uma discussão que parecia esquecida pelos administradores de condomínios e síndicos Brasil afora: o morador de um apartamento maior deve pagar mais pelo condomínio?

 

Bem, esta tem sido a prática comum, conforme a Lei 4591/64. Mas um processo movido em Belo Horizonte teve ganho de causa ao proprietário de uma cobertura, determinando que passe a pagar taxa igual ao demais. O fato de cobrar por conta da metragem foi visto como uma oportunidade para enriquecimento sem causa dos outros residentes no prédio. Foram 10 anos de tramitação, houve recurso, mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que vale a determinação do órgão mineiro.

 

Esta notícia traz a tona um questionamento pertinente. Neste caso, alegou-se: o fato de um apartamento ser maior do que outros, não significa que os ocupantes dele utilizem mais as dependências do condomínio do que os demais moradores.

 

Realmente, os atuais critérios utilizados nestes cálculos não são os melhores, acredito. Os proprietários de imóveis maiores fazem uso igual dos espaços comuns e têm os mesmos benefícios em relação a todos. Não recebem nenhum tipo de serviço extraordinário ou desproporcional.

 

O que é despendido em segurança, limpeza, iluminação e zeladoria, por exemplo, vale para cada unidade e não muda de acordo com os tamanhos dos apartamentos. O que pode variar, sim, seria sobre o consumo d’água, nos exemplos em que há mais banheiros ou consumo particular para o lazer, como piscinas.

 

Da mesma forma, como vemos em alguns casos, a importância financeira de uma habitação não deveria estar relacionada ao custo operacional que ela gera ao condomínio, já que isto normalmente independe de quanto vale ou de sua área. É inconcebível que alguém que implemente melhorias internas em seu imóvel, aumentando o conforto e a avaliação no mercado, precise arcar com uma despesa mais alta para morar no mesmo local, com infraestrutura inalterada. A questão é complexa, mas nada impede que a convenção eleja novas condições de cobrança.

 

Chamo a atenção, principalmente, para os novos condomínios: é no momento da primeira reunião que pontos como estes precisam ser observados, buscando elaborar as formas mais justas possíveis de rateio.

 

O STJ não emitiu parecer sobre o tema, isto é, a decisão não será aplicada a todos os casos semelhantes daqui para frente. Mas abre, sim, o precedente para que aqueles que se sintam lesados também possam questionar na Justiça o valor que pagam. Se uma perícia comprovar que os demais condôminos levam vantagem, isto certamente configurará injustiça.