Síndico profissional eleito sem previsão em convenção, pode?
Código Civil permite a contratação de síndico não morador, porém, muitas convenções, anteriores ao CC, restringem a função a uma pessoa física. Há um conflito de normas
Por Fernando Zito*
No Brasil, o primeiro condomínio surgiu em 1970, em São Paulo. Desde àquela época, a administração do edifício competia ao síndico, que era escolhido entre os moradores, pois, sequer se pensava na figura de um síndico não morador, ou seja, um síndico profissional.
E nesse sentido, a grande maioria das convenções de condomínio determinavam que o síndico seria escolhido entre os moradores.
Acontece que, com a evolução da sociedade e o surgimento da figura do síndico não morador, dúvidas surgiram sobre a possibilidade de os chamados "síndicos profissionais" serem contratados nos condomínios.
Estes por sinal, através de sua convenção, restringiam que essa função/cargo de representante legal fosse única e exclusiva a uma pessoa física e morador.
Estaríamos diante de um conflito de normas, de um lado, a convenção de condomínio; do outro, o Código Civil.
Porém, a convenção de qualquer condomínio em confronto com o Código Civil não pode prevalecer. Assim, o representante legal poderá ser um síndico não morador, que deverá ser eleito através de uma assembleia geral legalmente convocada.
E o Código Civil, que é a Lei n.º 10.406 de 10.01.2002, assim dispõe:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Qual a opinião de especialistas do mercado condominial
Está expresso no artigo supra a possibilidade de escolha de um síndico, mesmo não sendo condômino. Esse também é o entendimento da doutrina.
“Está bem visível a permissão de escolha de pessoa que não seja condômino, isto é, de uma terceira pessoa, física ou jurídica. Haverá, então, um administrador com as funções de síndico.” (RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 8.ª edição. Editora Forense, 2021, pág. 245).
“A função do síndico pode ser conferida a um dos proprietários de apartamento (o que aliás, normalmente acontece), como pode, ainda, ser atribuída a pessoa estranha ao condomínio. Nada impede que a função de administrador seja dada a uma pessoa jurídica.” (PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. 12.ª edição. Editora Forense, 2015, pág. 162).
“O síndico é o administrador do edifício, atuando em caráter permanente como dirigente diário dos destinos de um condomínio, esforçando-se para suprir as necessidades da coletividade. Funciona como se fosse o mandatário da vontade dos condôminos, representando o condomínio ativa e passivamente, em juízo e fora dele.
Deve permanecer fiel aos seus eleitores, sob pena de destituição compulsória de suas funções, como admite o art. 1.349 do Código Civil ao dizer que “a assembleia especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2.º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidade, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”. O processo de escolha do síndico, seja ele condômino ou não, deve constar na convenção, a quem se outorgará um mandato de dois anos, o qual poderá renovar-se, de acordo com a autorização legal contida no artigo acima. A lei não limita períodos máximos para a reeleição, entregando essa questão à vontade dos condôminos e aos ditames da convenção.” (MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Editora Forense, 2019, pág. 966).
Convenções desatualizadas não são válidas?
Mas agora você deve estar se perguntando, o Código Civil pode determinar que a convenção do condomínio seja atualizada? E a resposta é não.
- Leia também: Como alterar a convenção do seu condomínio
Todas as convenções de condomínio que são anteriores a 11/01/2003, data que entrou em vigor o Código Civil, continuam tendo validade, naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias).
E o Judiciário já teve que intervir em situações como essa.
TJ-RJ – APELAÇÃO APL 02937890820168190001 (TJ-RJ)
APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ELEIÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO – ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE LEVANTADA PELOS AUTORES, PROPRIETÁRIOS E CANDIDATOS DA CHAPA CONCORRENTE – CANDIDADO DA CHAPA QUE SAGROU-SE VENCEDORA QUE É FILHO DE PROPRIETÁRIO – ARTIGO 1.347 DO CÓDIGO CIVIL QUE PERMITE TANTO AO CONDÔMINO QUANTO AO ESTRANHO AO CONDOMÍNIO SER ELEITO COMO SÍNDICO – CONDÔMINOS PRESENTES A ASSEMBLEIA QUE, NÃO OBSTANTE A IMPUGNAÇÃO A SUA LEGITIMIDADE, ACEITARAM A CANDIDATURA DO NÃO PROPRIETÁRIO, TENDO SIDO O MESMO ELEITO COM BOA VANTAGEM DE VOTOS – VÍCIO APONTADO INEXISTENTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – ELEVAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, NA FORMA DO ARTIGO 85, § XXXX DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. – Cuida a hipótese de demanda ajuizada pelos condôminos proprietários em face do Condomínio Réu, em que buscam a declaração de nulidade da eleição dos membros da chapa XXXX nos cargos de síndico e subsíndico por ser o candidato ao cargo de síndico filho de proprietário, o que contrariaria as normas da convenção condominial, pugnando ainda pela sua posso nos referidos cargos, com a prestação de contas dos atos praticados pelos membros eleitos e, por fim, a condenação destes ao ressarcimento dos valores adiantados a título de custas processuais e ao pagamento de honorários de sucumbência – Sentença que julgou improcedentes os pedidos aduzidos na inicial – Inconformismo manifestado pelos Autores. Rejeição – Código Civil em vigor que, seguindo o artigo 22, § 4.º da Lei n.º 4.591/64, prevê em seu artigo 1.347 que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, admitida a reeleição. Artigo 1.348 § 1.º do referido diploma que admite ainda a representação do condomínio por outra pessoa que não o síndico, cuja previsão veio confirmada pelo § 2.º - Condôminos que não obstante a impugnação apresentada em assembleia, anuíram com a candidatura do filho do proprietário ao cargo de síndico, cuja chapa sagrou-se vencedora com boa vantagem de votos, tendo sido o mesmo, inclusive, reeleito por aclamação – Impossibilidade de se declarar a invalidade suscitada, uma vez que não demonstrada a ocorrência de nenhum prejuízo em desfavor dos interessados do condomínio – Eleição que não padece de nenhum vício – Sentença de improcedência mantida – Recurso conhecido e desprovido. Elevação dos honorários advocatícios, na forma do artigo 85, § XXXX do Código de Processo Civil.”
Assim, resta claro que, mesmo aqueles condomínios que são mais antigos e que ainda estão com as convenções desatualizadas poderão contratar síndicos que não sejam condôminos (moradores), os chamados síndicos profissionais.
(*) Advogado militante na área de Direito Civil; especialista em Direito Condominial; pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional (conclusão em 2021); pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; membro da Comissão de Condomínios do Ibradim; palestrante especializado no tema Direito Condominial; colunista do site especializado Síndiconet, Sindiconews, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.
