Síndico profissional, cuidado! Sua contratação no condomínio pode estar errada
Alguns cuidados na hora de fechar a contratação asseguram não somente o síndico, como também o condomínio
Por Thiago Badaró*
Veja a seguinte situação: Você, síndico profissional, participa de uma concorrência dentro de um condomínio, traz a sua proposta, faz uma excelente apresentação e é contratado. No momento seguinte, os conselheiros do condomínio assinam seu contrato (em muitos casos reconhecem a firma), e pronto, você passa a ser o síndico daquele condomínio.
O primeiro ato é a troca da titularidade do síndico no banco, na receita federal e nos demais órgãos. Porém, ao tentar fazer a efetiva troca, não consegue, pois o síndico não possui a ata da assembleia de eleição, mas tão somente o contrato assinado pelos conselheiros.
Outra situação bastante comum: o síndico profissional é eleito por meio de uma assembleia, mas a ata informa apenas que o profissional será o síndico do condomínio pelos próximos dois anos, sem constar as atribuições do síndico profissional, os horários e as datas de atuação dentro do condomínio, a remuneração e outras obrigações que apenas ficam escritas no contrato.
Em ambas as situações, a contratação do síndico pode ter sido realizada de forma indevida, prejudicando o síndico e condomínio. Isto porque ainda se perdura a crença de que, o contrato, por si só tem força além do que determina a assembleia. Percepção esta equivocada e que é pouco observada na hora de se eleger um síndico profissional.
A afirmativa acima, não invalida a necessidade de um contrato a ser celebrado com o síndico profissional, mas demonstra que a forma de contratação deve respeitar o que determina a lei vigente, ou seja, o Código Civil.
A legislação é clara no sentido de que o síndico, independente de ser residente ou estranho ao condomínio, será eleito por meio da assembleia. Logo, esse é o único órgão condominial hábil a fazer com que o síndico ingresse efetivamente como gestor do condomínio e represente este perante a sociedade.
Sendo assim, a ata da assembleia, documento que relata as deliberações ocorridas na reunião, deverá, de forma expressa, determinar:
- (i) as atribuições do síndico profissional (aquelas que estão além das atribuições previstas em lei)
- (ii) o valor da sua remuneração
- (iii) os dias de visita e carga de horas a ser cumpridas dentro do condomínio, entre outras questões pertinentes à atividade do profissional, desde que respeitando o que determina a convenção e o regimento interno.
Aliás, a convenção e o regimento interno, são, em muitos casos, ignorados no momento da contratação do síndico profissional. Ele deverá observar o que os documentos determinam antes de apresentação da sua proposta, já que, após a sua eleição, ficará preso às normas da convenção e do regimento.
Isso porque, em muitos casos, a convenção prevê peculiaridades do condomínio, por exemplo, a ausência de remuneração do síndico. Sendo assim, qualquer pessoa que seja eleita para o cargo (morador ou síndico profissional) não poderá ser remunerado a não ser que, haja alteração desta disposição.
Em relação ao contrato, para que ele tenha validade, o condomínio, por meio de um representante deverá assinar.
Neste caso, a assembleia deverá, obrigatoriamente, dar poderes de representação ao conselho para que estes possam assinar o contrato. Recomenda-se ainda que este documento seja transcrito na ata de assembleia de eleição do síndico, sob pena de possível anulação das cláusulas.
Essas dicas devem ser observadas para que, tanto o síndico contratado, quanto o condomínio tenham segurança no momento da contratação do profissional e facilite a vida de ambos no caso de eventuais descumprimentos do contrato.
Lembrando que, em casos como o do artigo em pauta, é recomendado sempre a busca de orientação de um advogado para que erros e prejuízos sejam evitados.
(*) Thiago Badaró é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br
