Síndico profissional
Gestão só pode ser encerrada por meio de assembleia
Por Gabriel Karpat*
Mais de uma década após a vigência do Novo Código Civil, que ampliou a participação de síndicos não moradores nos condomínios, em especial os síndicos profissionais, esse tipo de contratação ainda envolve uma série de dúvidas. É bem verdade que o vácuo ainda existente na legislação não foi adequadamente preenchido desde então. Por essa razão, não há qualquer padrão na contratação desses profissionais.
Nesse contexto, é fundamental destacar que o Código Civil, em seu artigo 1347, determina que “a assembleia escolherá um síndico” e, dessa forma, fica absolutamente claro que não existe outra forma de escolha a não ser pela eleição via assembleia geral.
Necessário, pois, constar na ata da assembleia de eleição, a identificação do síndico bem como seu CPF, ainda que a opção eleita seja a de contratação de um síndico profissional. E quando se tratar de empresa (pessoa jurídica), igualmente o seu representante legal deverá constar registrado em ata.
Com relação ao contrato, ele representa a relação comercial entre as partes, ou seja, entre o condomínio contratante e o síndico “eleito” contratado.
Nesse documento deverá constar a alçada financeira do profissional, sua carga horária, seu “modus operandi”, assim como valor, prazo e cláusulas informativas de rescisão do contrato, dentre outros itens.
Uma das dúvidas que persiste nesse tipo de contratação é se a rescisão contratual encerra o vínculo do síndico com o condomínio. A resposta é negativa. O encerramento da gestão do síndico se dará apenas por meio de uma assembleia especialmente convocada para essa finalidade.
Pode ser ocasionada pela renúncia, destituição ou morte do síndico. E, ainda assim, o contrato deverá ser rescindido atendendo o expresso em suas cláusulas.
Assim,se evidencia que mandato e contrato são dois instrumentos importantes, porém distintos. Entre eles prevalece o mandato, conforme determina a legislação vigente.
Pela falta de previsão legal na legislação, o importante é que pelo menos os termos básicos do contrato sejam apresentados e aprovados na mesma assembleia onde se dará a eleição e a contratação do profissional.
Em especial, quem estará à frente da gestão, seja uma empresa, um preposto ou uma pessoa física.
Outro ponto importante e de questionamento trata da duração do contrato de prestação de serviços do síndico profissional com o condomínio. Além de determinar o prazo, que em nenhuma hipótese deverá ser superior ao mandato previsto na convenção, existe a dúvida de quem representará o condomínio ao assinar o contrato na qualidade de contratante.
É sempre indicado que a assembleia delegue poderes ao corpo diretivo, conselheiros e/ou subsíndico, para que esses possam representar o condomínio nesse ato.
Existe uma grande quantidade de síndicos e empresas profissionais que atendem esse segmento de forma verdadeiramente profissional e competente, mas pode ocorrer que o perfil demonstrado na contratação não condize com as características desse ou daquele empreendimento no dia a dia.
Nesse descompasso, se estabelece uma indesejável relação, que por vezes acarreta em paralisação da gestão. Não existe, igualmente, uma previsão legal para que se possa interromper a gestão sem uma assembleia. Nem o contrato pode estabelecer essa prerrogativa, exclusiva da assembleia.
Dessa maneira, se cria um impasse, muitas vezes, de difícil solução. Quem poderá convocar tal assembleia? A ação cabe ao próprio síndico? Ese ele não estiver disposto a fazê-lo, como ocorre em algumas ocasiões?
Nesses momentos mais turbulentos dessa relação comercial, busca-se na convenção uma saída, que inexiste na maioria dos casos. Não restará, então, outra alternativa senão a convocação por parte dos condôminos, ¼ deles, para a destituição do síndico. Vale destacar, entretanto, que tal solução é demorada, além de desgastante.
Em muitos casos, vale a pena avaliar uma eleição por um período menor, dando oportunidade para que uma nova assembleia previamente estipulada, avalie e prorrogue o mandato. Isso até que a sindicância profissional se torne uma profissão regulamentada e que a legislação preveja tal modalidade, com garantias e segurança tanto para o síndico contratado quanto para o condomínio contratante.
* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH
