Saiba o que é Fração Ideal e entenda como é calculada

Por Alexandre Marques*

A contribuição condominial, ou seja, a obrigação mensal que todo condômino tem o dever de pagar está pautada no conceito de fração ideal, salvo de a convenção trouxer previsão expressa em sentido contrário (inciso I do Art. 1.336 do Código Civil):

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Essa contribuição é a somatória das despesas mensais do condomínio, dividida pela fração ideal, correspondente a unidade do morador, como regra geral.

O que é fração ideal e como ela é calculada?

Fração ideal, ou cota ideal, representa a parte indivisível das áreas comuns do condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino. No geral, a fração ideal é composta por uma parte comum e por uma parte privativa.

“É a quota ou parte que cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”, esclarece Marcelo Terra, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Prossegue Terra: “A quota-parte ideal assume relevância em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas comuns ou mesmo na contagem de votos em assembléias gerais”.

Pela Lei 4.591/64 (Lei Especial de Condomínios e Incorporações), nos artigos 32 (letra “i”) e 53, a fração ideal está prevista como:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

E

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

IV - modeo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente: c) as áreas de construção.

Assim, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino, como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.

“É a quota ou parte que cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”, esclarece Marcelo Terra, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Prossegue Terra: “A quota-parte ideal assume relevância em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas comuns ou mesmo na contagem de votos em assembléias gerais”.

O Código Civil conceitua da seguinte forma:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Muito bem, mas, como se calcula essa proporcionalidade?

As regras para o cálculo estão contidas na norma da ABNT de nº 12.721/2005, intitulada: “Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios”, que traz como definição de unidade autônoma e de fração ideal:

3.6 unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação

E fração ideal:

3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.

E qual a fórmula para cálculo da fração ideal?

• Fração Ideal da unidade = FI
• Área total do terreno – Ater
• Área da Unidade Residencial em questão – Aund
• Área total construída das unidades – At und
• FI = (Ater x Aund)/ At und

Lembramos que a fração ideal de cada imóvel, em relação ao todo do terreno, deve constar da convenção do condomínio, além do memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme previsão da Lei 4591/64, desse modo temos como exemplo de texto de uma convenção:

"apartamento com área útil de 110,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 153,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 1,53510%..."

Conclusão

Cada unidade condominial, por lei, recebe uma designação única no empreendimento, compondo um total, proporcional a “fração ideal” que ocupa e a que tem direito, isso é fundamental para efeito do rateio de despesas e contabilização do voto em assembleia, sendo certo que, somente poderá ser feito o rateio de forma diversa de princípio geral, se a convenção do condomínio assim trouxer previsão.

É isso, pessoal. Esperamos ter colaborado, ainda que modestamente, para esclarecer este assunto que aparentemente é complexo. Porém, como se vê, é bem simples. Abraços e até a próxima!

(*) Alexandre Marques Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.

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