Riscos do envidraçamento de sacadas e varandas de condomínio
Mudança não é simples e pode gerar muitas dores de cabeça para o morador. Além de seguir as regras e os trâmites do condomínio, processo pode ser embargado na Prefeitura.
Por Maicon Guedes*
Varandas ou sacadas valorizam inegavelmente os apartamentos, compõem um espaço externo agradável na própria unidade, possuem um custo menor para as construtoras e pesam menos no cálculo do IPTU.
Muitos proprietários decidem envidraçar a sacada, seja para controlar intempéries ou até mesmo ter mais privacidade. Em muitos casos, o desejo é o de ampliar a sala de estar, transformar a chamada “varanda ou sacada gourmet” em um local mais aconchegante ou mesmo criar um cômodo novo, como uma sala de leitura ou uma sala de jantar.
Além disso, a presença de ventos, sujeira, poluição, baixas temperaturas e até o barulho podem levar proprietários de imóveis a desejarem envidraçar suas varandas.
Contudo, envidraçar a varanda não é tão simples e uma série de dores de cabeça podem surgir.
É preciso consultar previamente o síndico para se certificar de que a estrutura do prédio comporta os vidros na sacada, de que há concordância e padronização do condomínio e de que não há lei contra a prática. Ainda assim, pode haver problemas para o bolso.
Cuidados no condomínio para o envidraçamento de sacadas e varandas
O primeiro cuidado se baseia em saber se o condomínio permite o envidraçamento e, se sim, qual é a padronização adotada.
Para permitir o envidraçamento, o condomínio precisa do parecer de engenheiro calculista e do arquiteto da fachada, pois dele são os direitos autorais sobre o design da fachada.
Se não houver essa aprovação técnica, os condôminos não devem insistir. Não é toda varanda que está apta para receber o peso adicional dos vidros que dependendo da espessura do vidro e tamanho da varanda podem representar mais de 1 tonelada por sacada.
Além disso, ainda há a questão da incidência de ventos em empreendimentos mais altos, tendo em vista que o prédio é projetado para ventos de uma determinada intensidade. Quando a varanda é fechada, passa a haver uma resistência maior aos ventos, o que pode trazer danos ao prédio.
Permitido o envidraçamento, também deve haver a preocupação em não se alterar a fachada fora do que as leis permitem e do que os condôminos toleram.
No que consiste o debate legal, os tribunais não consideram que a simples colocação de vidros incolores ou seguindo padrão do condomínio, não fixos, sem esquadrias, no sistema cortina de vidro, na varanda não é suficiente para alterar a fachada de um edifício. Não há quebra da harmonia arquitetônica.
Dessa forma, não é necessário alcance de quórum qualificado de unanimidade de todos os condôminos, sendo necessária apenas maioria simples.
Se os condôminos aprovarem o envidraçamento, o projeto deve ser padronizado para todo o condomínio, adequando-se à estrutura do prédio e com o mínimo de impacto visual.
O condomínio pode até indicar empresas que realizam o serviço de acordo com o projeto aprovado, mas condôminos não são obrigados a envidraçar e no caso de executarem o serviço, podem optar por outros fornecedores que sigam o projeto.
Outro ponto polêmico é no sentido de que muitas decisões dos tribunais já foram lançadas no sentido de que uma vez autorizado o envidraçamento por assembleia, convocada para tal fim, o envidraçamento passa a ser considerado como nova fachada, havendo maior tolerância para modificações na área interna da sacada como decoração acima do parapeito, revestimento de churrasqueiras, instalação de cortinas/persianas no vidro da varanda ou até mesmo retirada da parede/porta que divide a sala ou cozinha da varanda.
Cuidados na Prefeitura ao envidraçar sacadas e varandas
Verificada a possibilidade estrutural e permissão do condomínio, o proprietário do imóvel pode ter questões impeditivas com a Prefeitura.
A área da varanda não é incluída no que se convenciona chamar de "área útil da unidade" e seu peso para o cálculo do IPTU costuma ser menor ou em algumas cidades, inexistente.
Ocorre que, a partir do momento em que se envidraça a varanda, se foram instalados vidros fixos, a Prefeitura pode entender que houve aumento da área construída e, em tese, querer elevar o IPTU da unidade e ainda multar por exceder potencial construtivo caso construtora tenha construído no limite do terreno.
Desta forma, quem envidraça a sacada com vidros fixos se arrisca a sofrer alguma punição ou cobrança futura, caso a Prefeitura decida discutir e disciplinar a questão.
(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.
