Responsabilidades do síndico

- ADMINISTRADORA - DISPENSA PELO SÍNDICO - "O síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administrativas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz relativamente à administradora, respondendo o síndico perante o condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a título de cautelar inominada." (TJ-RJ - Ac. Unân. da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf. "Condomínio Urbano", Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70).

Ora, a decisão judicial trazida à colação, vem ao encontro do bom senso, principalmente. É de uma clareza solar que o síndico, enquanto representante máximo do condomínio (inciso II do Art. 1.348 do Código Civil) tem a possibilidade, devido ao seu cargo para contratar ou dispensar a administradora do condomínio, ratificando a posteriori a decisão em assembleia e diga-se mais, nem há a necessidade de se contratar uma assembleia específica para isso. Pode-se aguardar a realização da assembleia anual ordinária e nela ratificar o ato praticado no item de prestação de contas do período. 

O síndico é aquele paladino que tem sobre seus ombros toda a responsabilidade legal pela gestão do condomínio, seja ela civil, criminal, ambiental, trabalhista, previdenciária, securitária, contratual, financeira, etc.. Assim, estando seu CPF, ligado de forma indissociável ao CNPJ do condomínio, enquanto síndico for, respondendo ainda por seus atos, mesmo após seu mandato em verdadeira responsabilidade extracontratual, o mínimo que se faculta a ele é que sinta-se confortável trabalhando com determinada empresa de administração, que, em última análise é nada mais nada menos do que a “imediata” de suas determinações. 

Imagine o cenário em que o síndico, recém eleito para o cargo, descobre que a administradora é a mesma de um outro condomínio que morou e que teve, por razões particulares, sérias divergências ou mesmo desavenças, como ficaria à vontade para trabalhar com tal parceria? Seria exigível que fosse obrigado a tolerar tal situação? Tendo sobre seus ombros toda a responsabilidade que citamos? Penso que não...

Alguns poderão dizer, mas o parágrafo segundo do Art. 1.348 do Código Civil determina: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.“, essa determinação ao contrário do que muitos pensam, não é para contratação da Administradora do Condomínio, mas, da delegação de poderes – para terceira pessoa e, pode ser até a própria administradora – de administração e gestão que caberiam a princípio e, por força de lei, apenas ao síndico, para que esta “pessoa” seja física ou jurídica possa exercer junto com ele, total ou parcialmente poderes de representação ou funções administrativas que seriam privativas do cargo.

Assim, em sua próxima assembleia, quando o síndico anunciar que trocou de administradora lembre-se disso e resista à tentação de levantar o braço e dizer a clássica frase: “Mas, com ordem de quem?”, lembre-se que ele pode fazer isso!

(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.

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