Reserva técnica

O conceito de condomínio-clube rapidamente se difundiu por todo o país. Seu sucesso é facilmente compreensível. Unir o local de moradia e o de lazer em um mesmo espaço, sem qualquer necessidade de meio de transporte, criou uma comodidade antes inimaginável.

 

No decorrer dos anos, os condomínios foram além da finalidadeespecifica de moradia. Atividades de convívio comunitário foram ali incorporadas e fizeram com que seus moradores focassem até mesmo mais nos benefícios ofertados nas áreas de lazer do que nas próprias unidades autônomas.

 

Com essas características, os condomínios-clube também têm contribuído para transformar as cidades. Muitos ocupam grandes espaços, provocando verdadeiras revitalizações de regiões. Em seu entorno, chegam a formar intensa atividade comercial, independentemente dos grandes e tradicionais centros de comércio. Alguns, inclusive, são confundidos com bairros, com inúmeras torres, mais de três mil moradores e outros tantos prestadores de serviços que trabalham e circulam por essa comunidade condominial.

 

Se por um lado, os condomínios-clube trazem uma gama de opções para o morador que busca algo além de uma residência para morar, por outro, também exigem um planejamento muito mais criterioso. Entretanto, em muitos empreendimentos não é o que acontece.

 

Por serem construções relativamente novas, sem histórico anterior, muitos condomínios-clube fazem o planejamento nos mesmos padrões das conhecidas edificações menores. É um grave erro. É fato que a deterioração das edificações, bem como de suas partes comuns ocorrerão. Por seu uso mais intenso, até mesmo pelo maior público que nelas habitam, a deterioração acontecede forma ainda mais acelerada.

 

O desgaste acelerado dos componentes das áreas comuns já justificaria um planejamento financeiro diferente dos praticados emedifícios padrão (de menor população e com áreas comuns menores). Mas, habituados na elaboração da previsão orçamentária desses empreendimentos menores, muitos não contemplam a deterioração acelerada dos bens e das edificações.

 

Vale ressaltar que na observação quando da entrega dessas mega incorporações, facilmente se nota que os equipamentos instalados na área comum são de porte semelhante aos instalados em condomínios de menor porte. O resultado, obviamente, é a menor vida útil do que o planejado para os mesmos, visto queforam adquiridos tendo como base o menor nível de atividade.

 

Outro fator merece atenção. A facilidade de se aprovar uma previsão pela grande quantidade de pagantes (ou número de unidades) camufla a falta de planejamento para cobrir as despesas futuras com depreciação dos bens, áreas e edificações.

 

Desde o início de sua habitação, o planejamento financeiro desses condomínios-clube deve contemplar uma verba adicional para reserva técnica, para que seja utilizada futuramente na reposição, conservação e reforma das áreas e construções. Tal reserva não deve, em princípio, cobrir manutenções emergenciais ou falhas na previsão orçamentária, uma vez que essa é atribuição do Fundo de Reserva.

 

A reserva técnica, no futuro, inclusive, contemplará obras de maior porte, como a reforma de fachada das várias torres que formam o condomínio. Com o passar do tempo, esse tipo de obra certamente será se tornará necessária. Cabe também a essa reserva técnica outros tipos de obras que inexistem ou são raras nas edificações menores. São manutenções de calçadas, passeios eprojetos de paisagismo.

 

Nesse sentido, ainda que impopular, a constituição da reserva técnica é imperiosa para que de forma silenciosa e permanente esses empreendimentos não se desvalorizem por falta de manutenção adequadamente planejada.

 

A deterioração da infraestrutura, aparente ou não, pode resultar,até mesmo em curto prazo, a desvalorização das unidades e até do empreendimento como um todo. A recuperação, pela sua magnitude, certamente será muito mais difícil e custosa.

 

Com boa administração e disciplina, a reserva técnica pode ultrapassar, em um período de três ou quatro anos, valores superiores a várias arrecadações mensais. Mas, atenção: o cronograma físico financeiro não deve ignorar os manuais elaborados pela construtora, observando a vida útil projetada para cada área e bem e a sua reposição programada.A vistoria deve ser permanente e minuciosa, sempre corrigindoeventuais distorções.

 

Aliado a tudo isso, o orçamento anual deverá contemplar, além das ações corretivas, asmanutenções preventivas. Esse cuidado manterá o nível de satisfação dos usuários moradores e deverá proporcionar valorizaçãocontinuada da unidade e do empreendimento como todo.

 

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros, diretor da GK administração de Bens e Professor do Curso online SíndicoNet