Reformas em unidades privativas na pandemia
Tema divide opiniões e coloca síndicos em situação delicada em meio à discussão do direito de propriedade, home office e necessidade de controle do contágio. Entenda
Conciliar interesses e direitos da massa condominial tem sido um dos maiores desafios dos síndicos na pandemia de covid-19. Sem sombra de dúvidas, reformas de unidades privativas está entre as campeãs de conflitos entre os moradores.
Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.
Você vai ver nesta matéria:
- Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?
- Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos
- Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia
Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?
As opiniões se dividem entre os especialistas sobre a suspensão das obras nas unidades autônomas durante as fases mais críticas da pandemia. Há argumentos para sustentar os contrários e os favoráveis.
Segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento é a recomendação do advogado especializado em condomínios Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP.
No documento da comissão da OAB-SP com orientações para a Fase Emergencial no estado de São Paulo, que segue até 30/03, consta que "a realização de obras e reformas nesta fase devem ser suspensas até 30/03/21, somente manutenções essenciais estão permitidas".
A medida mais dura colabora para redução da movimentação de pessoas pelas cidades, restringe a entrada e movimentação de pessoas estranhas ao condomínio e melhora as condições para quem está estudando e trabalhando de casa, eliminando makitas e marretas.
Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.
"Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas", diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.
Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial, ensina Spimpolo.
Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma - seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível - é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.
Não dá para descartar a volta dos processos e liminares pelas partes que se sentem prejudicadas, infelizmente, ficando na mão do juiz a decisão.
Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos
O síndico não deve tomar decisões polêmicas sozinho. E, a depender das proporções, não basta deliberar com o conselho: deve-se consultar a massa condominial com enquetes ou assembleias.
A síndica profissional Karina Nappi, diretora da Admix Service com mais de 15 condomínios na carteira, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho, em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.
Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.
"Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem", diz Karina.
A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.
Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior, segundo a diretora da Admix, são "as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo".
"O síndico deve gerenciar essa questão no condomínio, desenhando um plano de ação com o apoio dos proprietários, para assim manter a segurança sanitária e também o convívio harmonioso", afirma o advogado Márcio Spimpolo.
- Confira abaixo o Protocolo de Reformas na pandemia do SíndicoNet ou baixe aqui.
- LEITURA: Matéria completa sobre reformas na quarentena
- Acompanhe nosso Especial COVID-19, atualizado diariamente com tudo sobre a pandemia
Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia
Se não for possível adiar o início de uma nova reforma no condomínio, o SíndicoNet disponibiliza um modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas, com o intuito de auxiliar síndicos a lidar com obras de forma organizada e segura na pandemia.
- DOWNLOAD: baixe o Protocolo de Reformas e use no seu condomínio
O documento, com atenção especial às questões sanitárias, foi elaborado segundo boas práticas recomendadas por entidades, administradoras, síndicos profissionais, advogados e técnicos.
O protocolo pode ser usado em sua íntegra ou customizado, de acordo com as particularidades e necessidades específicas de cada condomínio, sempre com anuência do conselho e/ou condôminos - via enquetes ou assembleias virtuais -, e alinhado com as determinações governamentais. Confira:
Dias e horários
- Entrada de prestadores de serviços autorizada em dias úteis
- Horário reduzido: das ___h às ___h (ex: 9h às 16h)
- Sábado, domingo e feriados: apenas emergências (vazamento de água, gás etc)
Documentação a ser apresentada pelo condômino
- Preenchimento de requisição de reforma. Use nosso modelo
- Apresentação do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável com atendimento à norma ABNT NBR 16.280:2015
- Apresentação do comprovante de recolhimento de ART ou RRT
- Análise e aprovação de documentação
- Agendamento prévio da obra
- Pré-cadastro de prestadores autorizados para o controle de acesso: nome e nº do documento. Use nosso formulário
Áreas comuns: adequações
- Dispensers de álcool em gel em pontos de acesso e passagem de prestadores
- Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar
Áreas comuns: regras para prestadores de serviços
- Uso obrigatório e correto de máscara facial (cobrir nariz e boca)
- Avaliar medição de temperatura antes do acesso
- Proibida a permanência em espaços comuns
- Proibido uso de banheiros, vestiários e copa dos funcionários do condomínio
- Proibida entrada de veículos de prestadores na garagem
- Proibido uso do elevador por prestadores junto com moradores
Na unidade em reforma
- Obrigatória presença do responsável pela obra para garantir atendimento às regras
- Número reduzido de prestadores por unidade: até ____ prestadores (ex: até 3 a depender da metragem)
- Evite entra e sai desnecessário (fumar, refeições etc)
Barulho
- Limite de ___ obras simultâneas na mesma torre (ex: 2 ou 3, a depender do porte)
- Escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias
- Horário reduzido para ruído alto: das ___h às ___h (ex: 10h às 14h)
- Conversas em volume baixo
- Proibido uso de aparelhos sonoros
- Disponibilizar áreas comuns ociosas aos moradores mais afetados para trabalhar ou estudar
Comunicação aos condôminos sobre nova reforma
- Divulgação com antecedência sobre nova reforma e data de início. Use nosso modelo
- Compartilhamento de cronograma da obra (dias x nível de ruído) para melhor organização dos demais moradores quanto a reuniões e aulas. Use nosso modelo
Limpeza
- Preparo dos espaços e elevador (proteções) pela equipe do condomínio
- Vedação da porta da unidade em reforma para minimizar sujeira no corredor ou áreas
- Limpeza das áreas sujas em decorrência da obra (corredor, elevador, halls de passagem)
- Sanitização de ambientes
Entrega de materiais e descarte de entulho
- Entrega e transporte de material mediante agendamento prévio para uso do elevador de serviço preparado com proteções
- Armazenar o entulho na unidade, ensacar, transportar pelo elevador de serviço e descartar diretamente na caçamba uma única vez ao dia ou mediante agendamento
DOWNLOAD: gostou do Protocolo de Reformas? Baixe e use no seu condomínio
Fontes consultadas: Márcio Spimpolo (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Karina Nappi (síndica profissional), Débora Ravani (síndica profissional), AABIC, Secovi-SP.
