Questões trabalhistas no condomínio
Essa semana, Rodrigo Karpat fala também sobre privacidade e barulho
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.
Funcionários irregulares
Fui eleita síndica dia 27/04. O condomínio está irregular no registro de empregados. E a dívida trabalhista é alta. Desejo regularizar a situação trabalhista dos funcionários. A ex-síndica é a responsável por esses problemas anteriores? Já que vamos mudar a titularidade do CNPJ, gostaria de saber.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Maricélia,
Todo vez que um síndico é eleito, o seu CPF fica vinculado a CNPJ do condomínio, seja em função da certificação digital, movimentação da conta bancária, demais obrigações trabalhistas tais como; a conectividade social, ou para todas as demais obrigações fiscais perante a Receita Federal.
Caso a ex-sÍndica tenha cometido qualquer excesso na gestão responderá pessoalmente, independente de não estar mais na gestão.Porém em um primeiro momento quem responderá diretamente pelas irregularidades será o condomínio, que poderá, após apuradas as falhas, responsabilizar o síndico anterior.
A questão trabalhista deve passar por uma análise preventiva quanto a folha atual, e uma consultoria jurídica para os casos em andamento é uma boa medida de segurança.
A síndico atual não assume pessoalmente os problemas do prédio, e nem terá o seu nome negativado, mesmo que o condomínio fique nessa situação.
Privacidade
Pergunta 2, de La Krs
Sou proprietária de uma casa em um condomínio. O meu quintal é 'meia parede' com o quintal do vizinho de trás, porém a casa dele fica no terreno de nivel mais baixo, por volta de dois metros de altura.
Recentemente reformei a casa e aumentei minha lavanderia. Coloquei, acima do nível deste muro já existente um vitrô pequeno, de 40cm x 40cm para ventilação da nova área construída. Porém, hoje o síndico juntamente com o vizinho me pediram para tirar este vitrô e colocar tijolos de vidro, pois segundo eles, do meu vitrô é possível enxergar o vizinho de trás tomando banho. Não me conformo com tal situaçao, pois meu vitrô foi colocado acima do muro antigo.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada,
O condomínio não comporta obras em áreas comuns por parte de seus condôminos. Quem poderia fazê-lo seria o condomínio e mediante quórum especial, conforme abaixo :
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
E ainda se alterar a fachada, a obra precisaria da unanimidade dos condôminos para aprovação (Art. 1.336, III)
Se a obra for em área privativa, desde que não altere a fachada, deverá ter um projeto modificativo, arquiteto ou engenheiro responsável, aprovação da municipalidade (alvará), além de ter que submeter a mesma à autorização do síndico conforme prevê a ABNT 16.280:2014
Caso não esteja falando de um condomínio sob a égide do Código Civil e sim de um loteamento o qual é regido pela Lei No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, a obra em questão deverá ser analisada com base no Código de Obras do Município em questão e no Estatuto da associação.
Controle do barulho
Pergunta 3, de André Frantz
Olá, no nosso condomínio o isolamento acústico não é muito bom e é comum os vizinhos reclamarem sobre arrastar cadeiras andar de calçado dentro apartamento, derrubar utensílios, etc. Como controlar, notificar, multar, instruir sobre o tema? E melhor como provar que determinada unidade infringiu uma lei ou regra?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
No caso específico dos condomínios, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".
Os condomínios podem em regulamentos próprios como convenção e regimento interno tratar do tema. No entanto, esses não podem contrariar a legislação, seja Federal, Estadual ou Municipal. Se destoar das normas legais. Estes instrumentos são considerados nulos e não obrigarão os condôminos ao seu cumprimento.
Para que as devidas sanções previstas em leis ou regimentos internos não precisem ser tomadas, o ideal é que o conflito seja resolvido por meio do diálogo. Quem está sendo perturbado, se morar em condomínio, deve interfonar para a portaria e pedir para que o porteiro comunique o incômodo de forma polida.
Caso não resolva dessa forma, ele poderá ligar pessoalmente para o condômino barulhento, e com respeito comunicar a interferência, que muitas vezes pode não ter sido percebida. O ideal é buscar, sempre que possível, a resolução do caso de forma extrajudicial. O recurso judicial deve ser a última instância, porque por mais que se tenha razão e ganhe uma ação, criará um desafeto e terá que conviver com ele enquanto morarem próximos.
Caso o vizinho não entenda que o barulho dele incomoda, a queixa deve passar para o livro de ocorrências do condomínio e comunicar e também ao sindico e administradora. Essas reclamações precisarão ser avaliadas para verificar o que é de responsabilidade do condomínio. A questão de barulho isolado deve ser resolvida entre as partes.
O problema muitas vezes está em auferir, e provar a existência do barulho. A legislação prevê tolerável a emissão de ruídos de no máximo 55 decibéis durante o dia e 50 durante a noite para áreas externas ( áreas comuns abertas como por exemplo a churrasqueira) e 45 decibéis durante o dia e 40 durante a noite para ambientes internos( unidades provativas/ salão de festas). (Ruído acima dos limites estabelecidos pela Resolução número 1 de 8.3.90 do CONAMA* , que estabeleceu no seu item II, são prejudiciais à saúde e ao sossego público, os ruídos com níveis superiores aos consideráveis aceitáveis pela NBR 10.151 * ( Conselho Nacional do Meio Ambiente, responsável controle da poluição ambiental por força do inciso II do art. 6º da Lei 6.938/81)
Alguns condomínio compram um decibelÍmetro, mas a simples aferição não garante o direito, é preciso levar testemunhas, e quando o caso vira judicial, muitas vezes a medição ocorrerá por um perito judicial.
Outra medida, mais extrema, é chamar a polícia, uma vez que perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais. "Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios."
Essa forma é mais eficiente para acabar com barulho em ruas ou de festas, mas nem sempre em condomínios, uma vez que a polícia não tem o direito de invadir uma unidade para acabar com o barulho. Muitas vezes nem de adentrar o condomínio sem autorização. Os policiais podem ter acesso às dependências, desde que convidados. O autor da denúncia deve estar presente no momento em que a polícia chegar, e eventualmente poderá registrar a queixa na delegacia.
Em última instância, quando o problema não puder ser resolvido de forma amigável, o condômino incomodado terá que ingressar com uma medida judicial na justiça comum, para que o vizinho infrator, mediante ordem do juiz, seja forçado a cessar a situação ruidosa sob pena de multa.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
