Propter Rem questionado

Uma recente decisão proferida pelo juiz Otacílio de Mesquita Zago, da 4ª UPJ das Varas Cíveis e Ambientais de Goiânia, estabeleceu um importante precedente para o mercado imobiliário e para os novos proprietários de imóveis.

A sentença declarou a inexigibilidade de taxas condominiais referentes a um período anterior à posse efetiva de uma proprietária, reafirmando que a responsabilidade por tais despesas surge apenas com a entrega das chaves.

O caso em questão envolveu uma proprietária que firmou contrato de compra em 2018 e registrou o imóvel em seu nome em maio de 2019.

Contudo, em 2020, ela foi surpreendida com uma cobrança de débitos condominiais que remontavam ao período entre 2011 e 2019, totalizando aproximadamente R$ 110 mil.

Além da vultosa quantia, a proprietária relatou ter sido impedida de participar das assembleias do condomínio, o que configurava uma violação de seu direito de propriedade.

O Entendimento Judicial e o Tema 886 do STJ

Ao analisar a situação, o magistrado destacou que, embora as dívidas condominiais possuam natureza propter rem (ou seja, vinculam-se ao próprio bem), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento sobre o tema.

Conforme o Tema 886 do STJ, em casos de imóveis novos, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais só se inicia com a efetiva posse do bem, que geralmente ocorre com a entrega das chaves.

O juiz Otacílio de Mesquita Zago enfatizou que "a responsabilidade por tais valores recai sobre os titulares da unidade à época em que ocorreram as inadimplências. Não se pode transferir à adquirente obrigação que não lhe pertencia no momento da transmissão da propriedade, sobretudo quando observadas todas as cautelas legais para aquisição".

Essa posição visa a proteger o comprador de boa-fé de encargos que não lhe dizem respeito, garantindo que o ônus recaia sobre quem de fato usufruiu ou deveria usufruir dos serviços condominiais.

Prescrição e Direitos do Condômino

A decisão também abordou a questão da prescrição, esclarecendo que, embora ela não extinga a dívida em si, a torna inexigível judicialmente, podendo, contudo, ser paga de forma voluntária.

Quanto à restrição de participação em assembleias, o magistrado foi categórico ao afirmar que tal medida não possui respaldo legal, configurando uma clara violação ao direito de propriedade e aos direitos de condômino previstos no Código Civil.

Diante dos fatos, a liminar anteriormente concedida foi confirmada, declarando a inexigibilidade dos débitos anteriores a maio de 2019 e assegurando a participação da moradora nas reuniões do condomínio.

Especialistas em direito condominial reforçam que esta decisão serve como um alerta para síndicos e administradoras, que devem adotar maior cautela na cobrança de débitos e no impedimento do exercício de direitos de novos proprietários, sempre respeitando a legislação vigente.

• Processo em questão: 5219045-62.2025.8.09.0051
• Íntegra da sentença

O que é propter rem no contexto condominial? *

No contexto condominial, a expressão "propter rem" refere-se a uma obrigação específica vinculada diretamente à propriedade de um imóvel. Essa obrigação acompanha o bem, independentemente de quem seja o proprietário atual.

O que significa "propter rem"? 🔍

• Origem e significado: É um termo de origem latina que significa "própria da coisa". No âmbito condominial, isso indica que certas obrigações estão atreladas ao imóvel em si, e não ao seu dono.  
• Exemplo principal: As dívidas de taxa de condomínio são um exemplo de obrigação propter rem, conforme o artigo 1.345 do Código Civil Brasileiro.  

Implicações legais 🔗   

• Responsabilidade nas dívidas: Ao adquirir um imóvel, o novo proprietário assume automaticamente quaisquer dívidas condominiais pendentes, mesmo que estas sejam de períodos anteriores à compra.  
• Imóveis leiloados e comprados: Antes de adquirir um imóvel, é essencial verificar a existência de dívidas condominiais, pois elas passam a ser responsabilidade do novo proprietário.  

Alternativas e cuidados ao comprar🛡️  

• Verificação prévia: Antes de finalizar a compra de um imóvel, solicite uma certidão negativa de débitos condominiais ao vendedor. Isso pode ser feito junto à administração do condomínio.  

Portanto, para evitar surpresas desagradáveis, como a aquisição de um imóvel com dívidas, siga as seguintes etapas:  

1. Investigue o histórico do imóvel: Peça ao condomínio um relatório atualizado de débitos.  
2. Negocie dívidas anteriores: Caso haja débitos, considere negociar com o vendedor que eles sejam quitados antes da finalização da compra.  
3. Assessoria correta: Busque orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para realizar uma análise minuciosa antes da compra.  

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