Pragmatismo prejudica cobrança da inadimplência condominial

Por Cristiano De Souza*

Em vários momentos na administração condominial, o pragmatismo acaba por preceder a teoria. No entanto, tal condição não inibe nem menospreza a segurança jurídica que deve prevalecer na boa gestão.

Quanto tratamos de inadimplência, não podemos deixar de estabelecer um elo de ligação com as previsões orçamentárias, uma vez que, sendo o síndico o administrador dos condomínios (art. 1347 do CC), deve anualmente apresentar as despesas e receitas (arts. 1350 e 1348, VI, do Código Civil).

Assim, a inadimplência (receitas em aberto) não só compõe a prestação de contas, como também acaba por ser um tópico importante da previsão orçamentária, uma vez que a chave da administração financeira condominial é o rateio de despesas (art. 1336 do CC).

Todos os acréscimos aos valores não recebidos, dispostos na convenção (art. 1334, I do Código Civil), serão implicitamente ratificados como receita.

Cumpre assim o síndico um rateio de deveres previsto no art. 1348 do Código Civil, com o qual deve fazer cumprir as deliberações de assembleia e normas internas, elaborando a previsão orçamentária, cobrando o que for devido e prestando contas (incisos IV, VI, VII e VIII do art. 1348 do CC).

Com isto, nem o síndico, nem mesmo uma assembleia especialmente convocada, poderá, sem quórum específico, deixar de cobrar ou mesmo anistiar uma dívida ou acréscimos incidentes sobre ela.

Fere o direito de toda a coletividade que, acreditando na segurança jurídica do instituto condomínio, ainda que ausente em assembleia, confia no devido processo legal de que os inadimplentes serão tratados como tal.

Mesmo porque, se pensarmos em normas constitucionais, todos são iguais e como ninguém pode fazer ou deixar de fazer senão em virtude de lei (art. 5º, II da Constituição Federal), aos condomínios é estabelecido, pelo Código Civil, regras gerais mínimas, que a própria convenção pode agravar, mas não amenizar.

Neste sentido, ainda temos que as deliberações ou atos administrativos do síndico em abonar ou deixar de cobrar um dever legal, poderão ser considerados anuláveis (art. 138 do CC), passivos sim de confirmação.

Porém, por quórum não inferior a 2/3, porque altera uma determinação mínima legal, cuja matéria é pertinente à convenção.

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Atitudes que buscam a facilidade de uma arrematação (redução da dívida), para ser levado a leilão um valor menor, sem dar oportunidade ao devedor de quitar o valor reduzido, além de anulável, pode fazer com que a indenização seja paga pelo condomínio.

Isso porque “São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (§2º do art. 1228 do CC).

Cobrar é receber o valor; não prejudicar ou querer diminuir o patrimônio do devedor.

Aconselha-se assim que o condomínio, para uma eficaz cobrança, seja ágil na execução judicial da inadimplência do condomínio, aberta oportunidade de negociação extrajudicial.

Porém, sem perda de tempo maior que prejudique o andamento da cobrança, uma vez que além dos prejuízos naturais ao condomínio em não obter um rateio previsto, não há como o pragmatismo para se agilizar, encobrir a legalidade.

(*) Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 26 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC; membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP; membro da Comissão Especial da Advocacia Condominial da OAB/SP e da Comissão Especial de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB; palestrante e professor de Direito Condominial, Mediação e Arbitragem; autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S e Diretor do Instituto Educacional Encontros da Cidade-IEEC.