Obrigações de síndico

 Por Fernando Augusto Zito*

Já me deparei com diversos problemas causados em condomínios e agravados única e exclusivamente pela omissão de seu comandante, o síndico(a).

Diz o artigo 937 do Código Civil: “O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.”

Ainda com apoio na legislação específica, o artigo 1.331, parágrafo segundo, declara como sendo área comum, logo, de obrigatoriedade de manutenção comum o telhado do prédio: 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Parágrafo segundo - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O artigo 1.341, parágrafos primeiro e quarto colocam uma pá de cal, se dúvida há, quanto a obrigatoriedade e urgência das obras necessárias no condomínio e mesmo em relação ao condômino, veja-se: 

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - omissis

II - omissis

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. 

A responsabilidade do síndico(a) quanto ao dever de agir tratando-se da manutenção e diligência neste sentido, é objetiva, veja-se do texto legal: 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

E mais, a ausência da manutenção adequada das áreas comuns, pode causar danos reflexos às demais estruturas condominiais, interferindo até na questão do seguro coletivo do condomínio que tem previsão legal. Daí a necessidade imperiosa de se efetuar a constante manutenção das áreas comuns. 

A obrigação de indenizar do condomínio em casos como estes é pacífica em nossos tribunais. Neste sentido, segue julgado recente:

ACÓRDÃO:

Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL - Indenização - Culpa, por conduta omissiva, reconhecida - Ação movida por condômino contra o condomínio pela má conservação de área comum, danificando unidade condominial - Procedência - Recurso provido, em parte, tio-só para adequação da indenização devida - Agravo retido improvido; apelação provida parcialmente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO

CÍVEL n° 102.782-4/6-00, da Comarca de SANTOS, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BOM SUCESSO, sendo apelados ROSA ALVAREZ QUINTANA e OUTRO.

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios.

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