O mandato do síndico venceu ou vai expirar, e agora?

Por Diego Basse*

Resumo do artigo

• Já há decisão Judicial prorrogando o mandato do síndico face a COVID-19
• Situações extraordinárias exigem parcimônia e criatividade
• O momento exige flexibilidade do tecnicismo sem confrontos para que o condomínio não fique acéfalo

Diante da maior crise da humanidade contemporânea, já não precisamos descrever a gravidade da situação que toda a população brasileira vem enfrentando por força da epidemia COVID-19, e das medidas excepcionais adotadas pelo Poder Público, seja em qual esfera for (Municipal, Estadual e Federal), até em razão da decretação da situação de calamidade pública reconhecida em Decreto Legislativo, tudo isso visando a  contenção da disseminação do vírus e para garantir a saúde de nossa população.

Dessa forma, reconhecendo a excepcionalidade da situação, somando a peculiar época para os condomínios edilícios, pois o primeiro trimestre notadamente é época de realização das assembleias ordinárias, para: aprovação de contas e orçamento anual e em alguns casos para eleição do síndico e demais membros do Corpo Diretivo.

Sem que se torne necessário descer às minúcias técnicas, as duas primeiras situações, não carecem de maior análise por parte dos assessores jurídicos e dos administradores de condomínio no nosso entendimento, contudo, a questão do prazo do mandato do síndico, a necessidade de eleição e a comprovação de representatividade perante órgão públicos e instituições financeiras, deram azo para inúmeras consultas por parte dos síndicos e administradores, preocupados com o final do mandato e obrigatoriedade de escolha do síndico.

Diante da situação singular, é correto afirmar algumas premissas, para nortear os síndicos. A primeira delas funda-se na legislação vigente, qual seja: o condomínio por sua natureza jurídica, não pode deixar de ser representado, há que ter um síndico para representar a massa condominial e seus interesses conforme dispõe o artigo 1347 do Código Civil .

Não bastasse o mandamento legal, diante da premência em dar assistência aos condomínio e moradores, e especialmente proteger-lhes a saúde e a própria vida, é crível o adiamento de qualquer reunião condominial, inclusive de eleição do síndico, que tacitamente permanece ocupando o cargo, devendo convocar assembleia geral para eleição, tão logo a epidemia esteja sob controle, o que deve ser chancelado pelos órgãos ligados ao Ministério da Saúde e ao Poder Executivo.

A manutenção do síndico no cargo, consagra inclusive o “Princípio da Continuidade do Mandato da Sindicatura”, uma vez que não há possibilidade de promover o certame para escolha de outro representante legal ou chancelar a manutenção do mesmo síndico, pela impossibilidade de promover a assembleia, observando que deve-se manter a representação da massa condominial, especialmente nesse momento de notória crise por força maior e com decreto de estado de calamidade.

É necessário  que o síndico permaneça no cargo, diga-se, sem estar incorrendo em qualquer irregularidade, mas tão somente para manter a segurança jurídica do Condomínio e os atos que demandam representação, inclusive em face de órgãos públicos, considerando que nesse momento o Poder Público impõe uma série de normas que devem ser respeitadas pelo particular, inclusive os condomínios e condôminos.  

Sem perder de vista a segurança jurídica, há ainda outras medidas, que podem auxiliar o síndico, Corpo Diretivo e condôminos, para resolução e seguridade dos atos da gestão, face ao vencimento do mandato e à atipicidade do momento, como buscar na convenção os poderes afeitos ao Conselho, que podem elaborar uma ata ou um ato declaratório, validando a extensão do mandato, até que a pandemia esteja controlada e possibilite a convocação da assembleia de eleição ulterior ou outros meios já veiculados como assembleia virtual, se for o caso.  

Convalidando o entendimento acima, o Poder Judiciário do Estado de São Paulo, por meio do magistrado da 1ª Vara da Comarca de Salto,  concedeu liminar para manutenção do síndico no cargo, por 90 (noventa) dias, acautelando-se inclusive em relação ao quanto poderá durar o surto ou a necessidade de quarentena, conforme colacionamos a seguir:

“Concedo ao requerente o prazo de quinze dias para o recolhimento da taxa judiciária e taxa de mandato judicial, sob pena de indeferimento da inicial.Há probabilidade do direito, uma vez que o mandato do atual síndico se encerrará em 31 de março de 2020 e, diante da atual crise de saúde pública em virtude da pandemia de Covid19, como medida a não colocar em risco a saúde das pessoas envolvidas no ato e nem proliferar a disseminação do vírus, não se mostra razoável a realização da assembleia convocada para o dia 31 de março, próximo futuro. O perigo de dano é evidenciado pela necessidade de representação do condomínio perante terceiros.Logo, defiro a tutela de urgência para suspender a exigibilidade da realização da Assembleia Geral Ordinária do condomínio requerente, convocada para o dia 31 de março de 2020,bem como para prorrogar o mandato do síndico, Ronaldo XXXXXX, RG XXXXXXX, CPF XXXXXXXX pelo prazo de noventa dias, servindo a presente decisão, como ofício”.         (TJ/SP – Comarca de Salto - Processo 1001311-85.2020.8.26.0506)

A medida exarada pelo Poder Judiciário, que tão bem entendeu a situação anômala, servirá de base para outras tantas situações desafiadoras que estão por vim e que deverão ser enfrentadas pelo síndico, pelos condôminos e pelos profissionais que atuam em seu nome.

O momento exige flexibilidade do tecnicismo sem confrontos para que o condomínio não fique acéfalo.

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(*) Diego Gomes Basse (OAB/SP 252.527) é palestrante e sócio titular da Banca de Advogados Gonçalves, Basse & Benetti Advogados (escritório associado à AABIC e ao SECOVI/SP.). É também consultor e advogado especialista em Direito Condominial; militante na área há mais de 15 anos. Basse é ainda presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB /SP da Comarca de Barueri; e consultor e colaborador do Instituto Cacau Show.

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