Novo CPC
Mais rapidez na cobrança não significa imóvel penhorado em três dias
Por Rodrigo Karpat*
Com o advento do Novo Código de Processo Civil que entrou em vigor dia 18/03, algumas mudanças vão agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso. Mais além, tentarão colocar fim às cobranças intermináveis que assolam o universo condominial e oneram quem paga suas cotas em dia.
Algumas informações, porém, precisam ser bem analisadas a fim de não causar dúvidas quanto ao novo procedimento de cobrança das cotas em atraso. Uma dessas informações divulgadas é a de que o devedor será executado e pode perder o imóvel em três dias, o que não condiz com o que de fato ocorrerá.
Esse pagamento é devido na ação de execução após o devedor ser citado, conduta idêntica ao período anterior da vigência do novo código. Situação esta que poderá levar um ou dois meses, até mesmo anos, em casos extremos, como se o devedor não for localizado.
Somente a partir do momento em que o devedor for citado - como o rito não é mais o ordinário e sim o da execução, uma vez que a dívida de condomínio se transformou em título executivo extrajudicial por força do artigo Art. 784, X – é que o devedor terá três dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, sob risco de ter o bem que originou a dívida penhorado, passado esse prazo.
Isso significa que, após citado e passados os três dias, o oficial de justiça voltará a residência do devedor a fim de lavrar a penhora do bem, ou seja, de forma simples, o oficial anotará em termo próprio que o presente bem servirá para garantir a dívida, e essa informação também constará na matrícula do bem, e o documento devolvido ao processo para a continuidade do tramite da cobrança.
A partir desse momento, com a intimação da penhora, o devedor terá o prazo de 15 dias para oferecer não mais a defesa, a qual via de regra era genérica, mas os embargos à execução. Estes, apesar de serem uma forma de defesa, somente serão recebidos e processados pelo Juiz da causa se abordarem questões técnicas, como excesso de execução, erro na penhora, entre outras questões técnicas e não mais de simples defesa.
Passados o prazo de embargos, ou seja, os 15 dias após intimação da penhora, o devedor, mediante a prévia autorização judicial, poderá constar nos cadastros de proteção ao crédito. O passo seguinte é o leilão, que também traz mudanças com o novo CPC. Antes, o bem não poderia ser vendido com menos de 50% de seu valor. Agora, a venda só não pode ser feita a preço vil.
Outro item importante para que seja título executivo extrajudicial é de que tenha liquidez, seja certo e exigível, sendo que a liquidez do título estará na previsão orçamentária, onde deverá constar a cota parte de cada unidade no rateio, levando em conta a fração ideal ou conforme previsto na Convenção.
Caso o título seja mal formado, caberá embargos à execução e consequente suspensão da execução.
Para início da execução, na petição inicial será necessário anexar o título de propriedade, a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida que poderá incluir valor principal, juros, multa, correção monetária, a ata contendo a previsão orçamentária com a devida fração e valor destinado a cada unidade, além de segunda via dos boletos em aberto. Caso não estejam presentes todos os pressupostos, poderá ser iniciada a ação de cobrança de cotas de condomínio e não diretamente a execução.
Outra inovação do NCPC é a previsão, no art. 252, que autoriza o oficial de justiça a proceder com a intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Sem previsão anterior.
Da mesma forma na citação pelo correio, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. Também sem previsão anterior. São informações importantes, que devem impactar diretamente na vida condominial de condôminos inadimplentes.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
