Norma sobre obras

Recentemente, no último dia 18, entrou em vigor em todo país as orientações da norma da ABNT 16.280 sobre obras e reformas em condomínios e nas respectivas unidades condominiais. O intuito desse artigo não é dissecar a norma, pois isso, já está sendo muito bem feito pela mídia em geral, mesmo pelo próprio Sindiconet. O intuito aqui é mostrar alguns pontos que, se não observados pelo síndico e equipe diretiva, pode fazer com que ela vire letra morta, trazendo consequências jurídicas aos membros da equipe diretiva e apontar algumas questões de ordem prática não contemplada pela norma.

 

Muito antes dela, já havia pelo SECOVI-SP, pelo menos, desde 2012, uma cartilha de segurança e orientação aos síndicos de como conduzir uma obra e reforma no condomínio, para aqueles que tiverem interesse.

 

Antes disso ainda o Código Civil Brasileiro, já previa em seu artigo 1.348, inciso V:

 

Assim, mesmo antes de qualquer cartilha ou norma o síndico já possuía a responsabilidade de atentar as obras feitas nas unidades e no condomínio de forma a não colocar em risco o empreendimento. Responsabilidade essa pessoal e indeclinável, diga-se de passagem.

 

Com a vigência do texto da ABNT condomínio e condôminos (leia-se moradores em geral), ficam obrigados quando da execução de obras ou reformas a apresentarem PREVIAMENTE ao início da obra um projeto elaborado por um profissional devidamente habilidade e inscrito no respectivo conselho de classe profissional, seja CREA ou CAU, para que seja avaliado tecnicamente, emitindo-se inclusive uma RT (Responsabilidade Técnica) da obra a ser realizada, sem descuidar ainda que, dependendo da obra ou reforma, deverá previamente passar pelo crivo de uma assembleia de moradores, isso a luz do que determina o Artigo 1.341, incisos e parágrafos  e Artigo 1.342, ambos do código civil.

 

A regra se aplica a todos os condomínios novos e já entregues pelas construtoras, ou seja, condomínios antigos. Imagine um condomínio de classe “D” e “E”, onde a cota condominial não passa de R$ 40,00/mês. Imagine que esse condomínio possui, inclusive, uma inadimplência alta, lutando com toda dificuldade para ter caixa no fim do mês para pagar suas contas. Ele terá que contratar um parecer de um profissional devidamente habilidade, para cada obra que pretender fazer ou analisar as que os condôminos propuserem para suas unidades, isso tem um custo. 

 

O IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias), estima que esse profissional poderá cobrar a partir de R$2.500,00 mais R$ 250,00 a hora de trabalho para emissão de cada laudo (fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2014/03/1429248-reformas-terao-regras-para-execucao-da-obra-e-custos-extras-veja-como-funciona.shtml), ora, se houver a necessidade de se avaliar dez obras ao longo do ano, esta se falando em R$ 25 mil! Em um condomínio que a arrecadação mensal, muitas vezes, não passa de R$ 40 mil, mensais!!!! Percebe o despropósito disso. 

 

Da mesma forma o morador destes condomínios, se precisar fazer uma reforma, precisará pagar um profissional para avalizar sua obra e passar pelos mesmos procedimentos, ainda que seja a remoção de uma parede de cozinha, uma abertura em parte de uma parede, etc, para esse perfil de morador, arcar com os custos de um profissional significa um ônus muito pesado, talvez o “Item” mais dispendioso da reforma. Ou seja, na prática corre o síndico o risco de ninguém comunicar obra, ou simplesmente os condôminos se recusarem ao cumprimento da norma, que, apenas para lembrar, não é lei e não obriga aos condomínios, trata-se de uma regulamentação desejável, porém, não obrigatória.

 

O que sugerimos é que o condomínio contrate um único profissional, seja engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações em regime de prestação de serviço autônoma, para que este profissional, com exclusividade, faça, atendendo aos interesses tanto do Condomínio como dos moradores as avaliações necessárias, cobrando obviamente, devido a exclusividade, um valor bem mais em conta, viabilizando a aplicação da norma. Essa sugestão é válida não só para condomínios de baixa renda, mas, mesmo os de classe média.

 

Trata-se de uma solução que além de baratear custos, evitará discussões e problemas desnecessários, uma vez que o mesmo profissional por atender ao condomínio e aos moradores, saberia exatamente o que pode ou não ser feito, adequando a vontade dos moradores em termos de obra a viabilidade técnica do que pode ser feito, sem prejudicar ao condomínio. Evitando assim que, morador contrate um profissional, o condomínio outro, implicando em custo para ambos, sendo certo ainda que, no caso de discordância de opiniões entre eles, cada um defenderia seu ponto de vista, veementemente, o que poderia causar muitos aborrecimentos, impasses, correndo o risco de a discussão acabar no judiciário, com perícia, etc., o que é totalmente descabido.

 

Lembramos ainda que a assembleia, dependendo da obra ou reforma, precisará referendá-la, pois, a simples aquiescência do profissional que a avaliará não é suficiente, nada substitui a livre manifestação da massa condominial. 

 

Se a reunião assemblear não ratificar determinada obra, caso o morador nela prossiga, o condomínio além de multa-lo, com base no que determinam os incisos II e IV do Artigo 1.336 do código civil, terá que operar muito eficazmente a ação de nunciação de obra nova (Artigos 934 e seguintes do Código de Processo Civil) ou a competente ação demolitória se a obra já terminou, fazendo o morador cumprir na “marra” aquilo que está na Convenção do Condomínio e que reflete a vontade da massa condominial na forma das decisões assembleares. 

 

Faltou ao desenvolvedor da norma ouvir aos profissionais que atuam no dia-a-dia do condomínio, como administradores, síndicos profissionais, associações de moradores e mesmo advogados habituados as questões, desafios e expectativas diuturnos da vida condominial, se o tivessem feito certamente a norma mostrar-se-ia muito mais eficaz, plausível, produtiva. 

 

Se o condomínio com seu corpo diretivo não souber como implementar a nova regra, criar mecanismos de controle, agir com rigor na fiscalização, proibição de desmantelamento de obras irregulares, corre o Condomínio o risco de ver o texto normatizador virar letra morta, aquela famosa máxima que todos conhecemos das “leis que pegam e que não pegam no País”. O problema é que se a norma não pegar, se não utilizada pelo condomínio, havendo um sinistro e a negativa da seguradora ao pagamento ante a constatação de que não houve a observância da Norma, a responsabilidade será toda do Síndico do condomínio. Portanto...mãos a obra!

 

(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.