Relação da NBR 17.170 com vícios construtivos da edificação

Participei do 6º Congresso IBRADIM de Direito Imobiliário e um dos painéis que mais me chamou a atenção foi o que tratou de vícios construtivos e a nova NBR 17.170. Esse painel contou com a participação de Ana Cristina Dias, Ricardo Campelo, Fabiana Albano Russo de Melo e Maria Angélica Covelo Silva.

A nova NBR 17.170, norma de desempenho que estabelece prazos de garantias de edificações, iniciou sua vigência em 12 de junho de 2023.

A título de comparação, em alguns países, a garantia oferecida pela construtora é de 1 ou 2 anos. Após esse prazo, a garantia é assumida por uma seguradora, que previamente realizou efetiva fiscalização durante as obras para garantir a qualidade e minimizar os riscos de falhas construtivas.

Na França, por exemplo, as seguradoras exigem a contratação de um terceiro para fiscalizar a obra.

De toda forma, mesmo existindo garantia, a edificação envelhece e as manutenções para evitar problemas e gastos são extremamente necessárias.

E a NBR 14.037 estabeleceu que ao entregar a edificação, o construtor deverá disponibilizar um manual com as condições de manutenção e prazos de garantia. 

Assim, os síndicos que ainda não possuem um cronograma de manutenção, deverão providenciar sob pena de perder a garantia da edificação.

• Manutenção preventiva: O seu condomínio faz?

Abaixo algumas obrigações de proprietários, usuários e responsável legal da edificação:

Tomar conhecimento das condições de garantia e procedimentos de atendimento de assistência técnica oferecidos pelos produtores/construtores, como também de suas responsabilidades quanto ao uso, operação, conservação e manutenção da edificação ou de suas partes em atendimento à ABNT NBR 5674 (Manutenção Predial), à ABNT NBR 15.575, em se tratando de edificações habitacionais, e à ABNT NBR 16.280 (Reformas em Apartamentos) observando o disposto no manual de uso, operações e manutenção recebido do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção na entrega da obra ou conclusão de serviço.

Situações que podem acarretar perdas de garantia da construtora

1. Não realização ou a falta de comprovação da realização das atividades de limpeza, conservação e manutenção previstas no manual de uso, operação e manutenção das edificações ou instruções específicas fornecidas pelo incorporador, construtora ou prestador de serviços de construção;
2. Falta de realização de serviços especializados de manutenção prevista e indicados pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços em equipamentos como elevadores, bombas hidráulicas, portões de acesso à edificação.
3. Uso e a operação em desacordo com as orientações do manual de uso, operação e manutenção ou das instruções específicas;
4. Elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido, que são requisitos para as condições de garantia expressas no referido manual;
5. Em caso de qualquer modalidade de transmissão de unidade ou da edificação em período em que os prazos de garantia estão vigentes, dar conhecimento aos novos usuários e repassar os documentos pertinentes sobre as condições de garantia (manual de uso, operação e manutenção das edificações, termos de garantia e projetos) e a necessidade de elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido;

Em caso de processo judicial, o que um perito judicial geralmente analisa:

• Foi realizado e entregue o manual de uso, operação e manutenção do empreendimento (ABNT NBR 14.037)?
• Foi realizado e entregue manual de uso, operação e manutenção das unidades?
• Foram realizadas as manutenções conforme procedimento e prazo informado no manual entregue e ABNT NBR 5674 (manutenção das edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção). De forma correta? – verificar execução (quantidade e qualidade) e registro.
• Classificar as anomalias observadas conforme origem (endógena, exógena, funcional, de informação) para a correta responsabilização.

Resta claro que as garantias estão vinculadas ao uso correto da edificação bem como à execução correta das manutenções, nesse caso sob responsabilidade do síndico.

(*) Advogado militante na área de Direito Civil; especialista em Direito Condominial; pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional (conclusão em 2021); pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; membro da Comissão de Condomínios do Ibradim; palestrante especializado no tema Direito Condominial; colunista do site especializado SíndicoNet, Sindiconews, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.