Curta temporada

Proprietários de apartamentos populares em bairros valorizados de São Paulo estão envolvidos em disputas judiciais sobre o uso de suas unidades para locação de curta temporada em plataformas de hospedagem. As ações ocorreram nesta quarta-feira (28) em condomínios localizados em áreas nobres como Vila Madalena, Pinheiros e proximidades da Oscar Freire. Os processos questionam se imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), destinados a famílias de baixa renda, podem ser utilizados para hospedagem temporária.

A maioria das decisões judiciais tem anulado convenções condominiais que permitiam esse tipo de locação. Em novembro passado, o juiz Fernando José Cúnico, da 40ª Vara Cível, invalidou alteração na convenção do condomínio Nex One Ministro Ferreira Alves, na Pompeia, afirmando que “a alteração unilateral da convenção de condomínio a fim de permitir a locação de curta duração após a comercialização das unidades é contrária à legislação sobre o tema”.

No entanto, o mesmo condomínio obteve decisão oposta em outubro, quando a juíza Elisa Leonesi Maluf, da 2ª Vara do Juizado Especial Cível – Vergueiro, aceitou o argumento de que a lei apenas limitaria a faixa de renda do comprador, não do usuário do imóvel.

No condomínio Today Brigadeiro, próximo ao Terminal Bandeira, uma liminar suspendeu a convenção que havia liberado o uso para estadias curtas. O juiz Vítor Gambassi Pereira, da 23ª Vara Cível, destacou na decisão: “É inviável concluir que um imóvel destinado ao atendimento a famílias de baixa renda cumpra sua função social quando utilizado para locações de curta temporada; isso porque tal modalidade de aluguel demanda investimento incompatível com uma família de baixa renda”.

Em dezembro, a 35ª Câmara de Direito Privado não acolheu a defesa de um proprietário que buscava autorização do condomínio para locação de curta temporada. Os desembargadores reverteram a decisão de primeira instância, entendendo que convenções condominiais podem restringir esse tipo de locação.

A juíza Mariah Calixto Sampaio Marchetti, do Foro Regional II – Santo Amaro, concluiu em sua decisão de 2024: “É certo que as locações realizadas pelo autor, em discussão nesta demanda, não estão em conformidade com a convenção de condomínio”.

A legislação municipal estabelece faixas de renda específicas para os moradores desses imóveis: HIS-1 (até R$ 4.863 mensais ou R$ 810,50 per capita), HIS-2 (até R$ 9.726 ou R$ 1.621 per capita) e HMP (até R$ 16.210 ou R$ 2.431,50 per capita).

Os valores máximos para venda dessas unidades são fixados em R$ 276.102,20 para HIS-1, R$ 383.636,74 para HIS-2 e R$ 537.672,71 para HMP. Dados do mercado imobiliário indicam que 75% dos imóveis autorizados no sistema Aprova Digital, principal ferramenta da Prefeitura, são unidades HIS e HMP.

O Ministério Público ajuizou ação contra a Prefeitura em janeiro de 2025, solicitando mudanças na fiscalização do uso desses imóveis. Um estudo do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), em parceria com a Fundação Tide Setubal, calculou que o Município deixou de arrecadar pelo menos R$ 1 bilhão com parte dos incentivos concedidos para a construção desses apartamentos.

A Prefeitura afirma que “a prática de locação de curta temporada é proibida nessas unidades independentemente do seu período de aquisição” e que “convenções condominiais não se sobrepõem à legislação municipal, que veda expressamente essa prática”.

Em resposta, plataformas de hospedagem afirmam que promovem o uso responsável de seus serviços, em conformidade com as políticas de moradia social da cidade, e que exigem dos anfitriões o cumprimento de todas as leis e normas aplicáveis.

Regras para locação de curta temporada em São Paulo*

Na prática, em São Paulo o tema envolve três camadas de regras: (1) a Lei do Inquilinato (locação por temporada), (2) a Convenção/Regulamento Interno do condomínio e (3) em alguns casos regras urbanísticas e de política pública (como em imóveis HIS/HMP).

A base: o que é “locação por temporada” pela lei ✅ A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define locação por temporada como a destinada à residência temporária do locatário, por motivo de lazer, cursos, tratamento de saúde etc., com prazo não superior a 90 dias. 📌 Ou seja, o “curto prazo” é possível como locação, desde que mantenha característica de uso residencial temporário, e não de hospedagem com cara de hotelaria.

✅ Ponto prático: contrato, regras de entrada/saída, responsabilidades, identificação de ocupantes e respeito às normas do condomínio ajudam a manter o enquadramento como “locação” e reduzir conflitos.

Condomínio pode proibir? Depende — e o TJSP tem precedente relevante ⚠️ Em São Paulo, há decisões indicando que o condomínio não pode simplesmente restringir o aluguel curto de forma genérica, quando isso se enquadra como locação e não como “hospedagem comercial”. O SindicoNet noticiou decisão do TJSP nesse sentido, em que o condomínio foi condenado a se abster de restringir o aluguel curto. 📌

✅ Na prática, o caminho mais seguro para o condomínio é regular, e não apenas “proibir no grito”, criando regras claras de segurança e convivência.

Como o condomínio deve lidar: regras na convenção/assembleia (boa prática) ✅ Uma orientação recorrente (inclusive por entidades do setor) é que o condomínio discuta em assembleia e leve para a Convenção as regras da curta temporada, para reduzir risco, insegurança e brigas entre moradores. ���

Exemplos de regras usuais e bem defensáveis no dia a dia:

• ✅ Cadastro prévio de hóspedes/ocupantes (nome, documento, período)
• ✅ Regras de acesso (portaria: autorização formal, limites de visitantes)
• ✅ Responsabilidade do proprietário por multas e danos
• ✅ Limites de ocupação por unidade (para evitar superlotação)
• ✅ Regras de uso de áreas comuns (salão, piscina, academia)
• ✅ Regras de ruído e horários (reforço do regulamento interno)
• ✅ Procedimento para entrega de chaves, tags e controle de garagem

🚫 O que costuma dar problema: quando vira “rodízio de hóspedes” com comportamento de hotel (limpeza diária circulando, recepção informal, entra-e-sai sem controle), aumentando risco e tirando o caráter residencial.

Atenção máxima: em HIS/HMP (habitação social) em São Paulo pode ser proibido 🚫 Aqui está um ponto muito específico e importante para São Paulo: para unidades HIS e HMP, há entendimento e normativos públicos recentes indicando proibição de locação de curta temporada, com prevalência da norma pública mesmo que assembleia aprove. O SindicoNet destaca que o Decreto nº 64.244/25 estabelece a proibição em HIS e HMP. ⚠️

✅ Se o seu imóvel (ou do condomínio) é HIS/HMP, vale checar a classificação do empreendimento e orientar moradores, porque o risco aqui é bem maior.

Passo a passo recomendado (para síndico, conselho ou morador) 📌

• Confira a Convenção e o Regulamento Interno: existe regra específica? fala em “hospedagem”, “pensão”, “hotelaria”, “locação por temporada”?
• Defina o objetivo do condomínio: regular com segurança (mais comum) ou tentar restringir (maior chance de judicialização, dependendo do caso).
• Leve o tema para assembleia com proposta pronta: cadastro, acesso, ocupação máxima, responsabilidade do proprietário, multas por reincidência, etc. ✅
• Ajuste os procedimentos de portaria: lista de autorizados por período, comunicação formal, padrão de identificação.
• Se for HIS/HMP: trate como tema de conformidade (não apenas convivência), pois pode haver vedação. 🚫

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