Lei no estado do RJ dispensa autovistoria na pandemia
Além de tirar a obrigação dos condomínios, a Lei 9.029 proíbe que inspeção se inicie e suspende as que já estão em andamento
Por André Junqueira* e Fabíola dos Santos**
Publicada no dia 1º de outubro de 2020 após sanção do governador em exercício, a Lei Estadual 9.029 dispensa os condomínios residenciais e comerciais de realizar a autovistoria predial enquanto durar o Estado de Calamidade Pública (art. 1º).
Além do mencionado, a Lei não apenas desobriga os condomínios ao cumprimento do prazo de apresentação do laudo de autovistoria ao órgão urbanístico local, como também proíbe que a inspeção seja iniciada e determina a suspensão das que estiverem em andamento (art. 3ª).
Por outro lado, o art. 2º da Lei é claro em dizer que a suspensão da autovistoria não se aplica às obras emergenciais.
Comentários
No Estado do Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 6.400 criou a obrigação dos condomínios e proprietários em geral (com algumas exceções) a produzir a cada 5 ou 10 anos, conforme o tempo da edificação, um laudo de autovistoria da edificação assinado por engenheiro ou arquiteto atestando a segurança das estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção a fogo e escape, bem como de contenção de encostas.
Estando no meio de uma pandemia que justifica a manutenção do Estado de Calamidade decretado em âmbito Federal e Estadual, a desobrigação prevista do artigo 1º da Lei 9.029 nos parece acertada, pois o dever de se fazer uma autovistoria desse nível e nesse momento, se mostra problemática.
Essa disposição evita que um condomínio, com medo de ser multado pela falta de entrega do laudo, se arrisque a fazer a autovistoria às pressas.
No entanto, como mencionado, o artigo 3º vai além, proibindo que autovistorias sejam realizadas. As autovistorias que estão em andamento devem ser suspensas.
O comando enérgico do artigo é de causar certa surpresa, pois afeta diretamente contratos de prestação de serviços em andamento. Porém, a medida não está descolada da realidade, pois a autovistoria precisa de ingresso nas unidades autônomas e partes comuns, ato que amplia o risco de contágio e fragiliza a prevenção da disseminação da COVID-19.
E quando o artigo 2º da nova Lei exclui da proibição obras emergenciais, ousamos criticar, pois impede, em tese, que o condomínio faça obras necessárias que, embora não emergenciais, possam ser realizadas em condições sanitárias mínimas.
A Lei passa a conflitar com o artigo 2º da também recente Lei Estadual nº 8808 de 8 de maio de 2020, que permite alguns reparos não emergenciais.
Por fim, mais uma norma que, apesar de eventuais falhas, é positiva para o segmento condominial, reduzindo um pouco a pressão desse dever legal, mas que não desonera de forma alguma que o gestor condominial falhe na manutenção da edificação como um todo.
(*) André Luiz Junqueira é professor, advogado com mais de 14 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres” (www.andreluizjunqueira.com.br). Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard (HLS). Professor convidado da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ, SECOVIRio, ABADI, ABAMI e GáborRH. Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário (CDUDI) da OAB/RJ. Membro da Comissão de Turismo (CT) da OAB-RJ. Membro e ex-diretor jurídico da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Conselheiro do Núcleo de Estudo e Evolução do Direito (NEED). Colunista dos portais SíndicoNet e Universo Condomínio. Sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados e representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro. www.junqueiraeroqueadvogados.com.br / contato@andreluizjunqueira.com.br. (**) Estudante de Direito; assistente jurídica na Coelho, Junqueira & Roque Advogados, setor de demandas especiais.
