Lei das assembleias virtuais e permanentes em condomínios

Maicon Guedes*

O tema condominial pipocando no momento é a nova Lei 14.309/22, que afeta os condomínios tratando de assembleias virtuais e permanentes, alterando os artigos 1353 e 1354 do Código Civil.

O tema há muito era debatido e por um curto período de junho a outubro de 2020, as assembleias virtuais de condomínios tinham explícito respaldo legal, na Lei 14010/20.

Mas em outubro de 2020 essa lei perdeu sua vigência e condomínios e cartórios ficaram no limbo: Podemos seguir? Assembleias virtuais seguem possíveis? 

Como a pandemia não havia cessado ainda, na cara e na coragem – ou necessidade e novo costume – condomínios na sua maioria seguiram com assembleias virtuais e cada cartório passou a ter alguma exigência especial para editais e atas.

Com a nova Lei 14309/22, recém saída do forno e que altera o Código Civil, as assembleias virtuais ficam de forma definitiva com respaldo jurídico, exigindo-se para tanto que o edital seja muito claro sobre a forma online e os meios de acesso, debate e votação que também serão online. 

Então,  síndicos e administradoras, caso a convenção não proíba de forma expressa assembleias virtuais (confesso que nunca vi uma convenção assim o fazendo), podem convocar de forma tranquila e bem explícita as assembleias de forma virtual – modalidade que veio para ficar e acredito que será a mais utilizada mesmo depois dessa maldita pandemia ir embora.

Outra importante alteração no Código Civil é a criação das assembleias permanentes. Isso vem a dar legalidade ao que se fazia no “jeitinho” deixando a “assembleia em aberto” buscando novas assinaturas de presença para depois fechar a ata,  o que não poderia constar no texto, sob pena de invalidar a reunião.

Isso era feito justamente nos casos que essa alteração vem a permitir, assembleias permanentes quando houver exigência de quórum especial.

Ou seja, naqueles casos que a lei ou a convenção exigem o voto positivo de metade (dois terços, três quartos ou até mesmo unanimidade de todos os condôminos), não bastando ter maioria dos presentes.

Exemplo, construir uma piscina, uma obra voluptuária em que Código Civil exige voto de 2/3 de todos os condôminos, não só dos presentes na assembleia.

Com a novidade inserida no Código Civil, agora de forma legal, caso não se alcance o quórum especial entre os presentes, poderá o presidente colocar em votação a conversão da assembleia em permanente, e se for aprovado, quais os cuidados e próximos passos?

Bom proveito das novidades para as assembleias que buscam democratizar esse mercado que cada vez mais cresce.

(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.