Legislação condominial
Condomínios convivem com leis dos anos 60
Por Gabriel Karpat*
Parece incrível, mas toda vez que precisamos recorrer à legislação para dirimir uma situação ou uma dúvida sobre a vida comunitária em condomínios, nos deparamos com uma legislação antiga, vaga e obsoleta.
De todas as situações novas que a modernidade nos impôs nada está contemplado na legislação condominial. Condomínios-clube, síndicos profissionais, flats, loteamentos e muitas outras questões sequer encontram menção nos artigos do Novo Código Civil, de 2002, que se referem a condomínios.
Falamos em Novo Código Civil. Entretanto, as semelhanças com os artigos da legislação anterior, de 1964, são tamanhas que muitos ainda se confundem. E , muitos artigos da referida lei de 1964 ainda vigoram no que se refere a incorporações.
É verdade que houve algumas alterações, como a multa por atraso no pagamento de condomínio, que foi reduzida de 20% para 2%; a nomenclatura de Edifício para Edilício, a proibição do voto do inadimplente em reuniões e a possibilidade de representação, se aprovada em assembleia. Porém, nenhuma dessas modificações alterou significativamente a legislação anterior.
Para piorar o cenário, a atual legislação ainda cria determinados obstáculos para o melhor desenvolvimento dos grandes condomínios. Exemplo disso é que, para aprovar despesas com obras úteis (o que também não é claramente definido), a lei exige um quórum de metade mais um de toda massa condominial. Vale ressaltar que essa é uma operação difícil, já que muitos condomínios de maior porte sequer têm um local adequado para abrigar esse contingente, caso a maioria dos condôminos comparecesse. Embora saibamos que isso é raríssimo.
Métodos arcaicos de contabilização são aceitos nas apresentações anuais de aprovação de contas, pois os condomínios não são formalmente pessoas jurídicas e não precisam formalizar balanços. Mas, em contrapartida, eles têm de seguir algumas exigências, como reter encargos e alguns impostos em suas despesas usuais, como se fossem empresas. Esse fato, aliás, até hoje não foi explicado e não tem precedentes em outras partes do mundo.
Todos desejam uma gestão profissional e empresarial para a vida comunitária em condomínios. Mas como compará-los às empresas se suas decisões e regimentos são subordinados a uma legislação única e central?
Que autonomia tem o corpo diretivo de um condomínio?A legislação não prevê qualquer autonomia de decisão que interfira no direito de propriedade. Dessa forma, a disciplina deve ser mantida por meio de recursos paliativos, como advertências e multas de eficácia discutível. Enquanto a legislação não se atualiza e se flexibiliza com a dimensão que este século exige, resta, então, mudar o perfil dos síndicos, que além de mediadores, tornaram-se verdadeiros árbitros na solução de conflitos.
(*)Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.
