Legislação
Condominios - já é hora de atingir a maioridade!
Por Gabriel Karpat* 
Com promulgação da recente lei no. 12607 de 04/04/2012, novamente uma alteração na legislação interferiu e alterou a vida dos condomínios. Dessa vez as vagas das garagens não mais poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio. Diferentemente o que previa o novo Código Civil em vigor desde 2003.
A bem da verdade, essas “interferências” vem acontecendo desde 1964 quando foi criada uma legislação específica para normatizar as construções e suas dependências. Na época, uma legislação específica e moderna foi elaborada para atender uma necessidade premente, num momento em que os grandes centros urbanos enfrentavam rápida migração da população vinda do campo.
Mais do que isso, vivia-se a aceleração na verticalização dos bairros em todas as grandes metrópoles. E, certamente, a regularização dessa convivência atingiu plenamente seus objetivos na época e nos anos que se sucederam. Normatizou a vida comunitária nesses novos centros, não só dirimindo as divergências, mas também criando uma nova cultura de convivência.
Surpreende é que quase 40 anos depois, em 2002 com a promulgação do Novo Código Cível, os artigos que referem-se a condomínios quase que copiaram, com pequenas alterações, os 27 artigos da referida antiga lei de 1964.
Lamentavelmente, o legislador deixou de contemplar a nova realidade dos condomínios: Flats, condomínios horizontais, condomínios clube, além de outras questões disciplinares que foram integralmente ignoradas e esquecidas. As convenções dos condomínios que regulam essa questões ainda possuem as mesmas limitações e restrições impostas pela legislação como há 40 anos.
Como a vida comunitária acostumou-se a vincular as soluções de seus problemas a uma legislação central, muitos assuntos ficaram sem previsão ou indicação de solução. Continua a cargo do judiciário, constantemente acionado, as respostas para as diferentes questões e conflitos, nem sempre uniformes ou satisfatórios.
Por que não damos conhecimento a todos os envolvidos: legisladores, construtores e proprietários que já temos condições de decidir a nossa vida em condomínios.
Já aprendemos a deliberar sozinhos sobre o que é ou não conveniente para nós e nossos vizinhos. Já atingimos a maioridade, e em muitos assuntos não precisamos mais ser tutelados por uma determinação central.
É de se notar que a citada lei 12607 já sinaliza essa possibilidade quando ressalta: “salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”
Eis, pois o caminho: dar maior autonomia e flexibilidade às convenções, convocando os moradores, seus maiores interessados, desde o início de sua elaboração. Flexibilizar e outorgar as decisões sobre assuntos como os da garagem à própria comunidade.
Sem interferência da legislação na propriedade e interesses individuais de cada possuidor de apartamento.
Um fato divulgado há algum tempo na imprensa ilustra essa forma de convivência ajustada pelos próprios moradores: uma comissão de moradores de um edifício em Manhattan- Nova York(USA), recusou a possibilidade de uma famosa cantora morar no prédio, sob a alegação de não atender o perfil de moradores. Após a decisão a cantora deixou de comprar o imóvel.
Uma situação impensável em nosso país, pela complexidade de nossa legislação e direitos dos adquirentes de unidades. Até as restrições de manter animais domésticos nos prédios é por muitas vezes contestada, apesar de constar nos regulamentos internos.
Procon, Lei anti-fumo, Código Civil, Constituição Federal dentre outras leis e órgãos, interferem diretamente no convívio diário dos que moram nesse tipo de residência. Já nos acostumamos e até esperamos que leis e normas ajustem as novas questões, esquecendo-se que nos é que deveríamos discutir a avaliar o que melhor atende aos nossos interesses coletivos.
Procedendo dessa forma nem precisaríamos das leis para regulamentar nossa convivência.
É importante uma legislação ampla, macro, que regule as questões de propriedade e de respeitos individuais. Garantir que as normas internas que seriam criadas pelos próprios moradores não infrinjam a Constituição Federal e o Código Civil. Mas a partir daí as deliberações devem ser dos próprios compradores interferindo desde o ato da aquisição do imóvel no perfil dos vizinhos que terão que conviver com suas práticas e costumes.
A Lei 10.931/2004 sabiamente determinou que os direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador não se comunicam com cada uma das incorporações isoladamente, somente nas obrigações especificamente vinculadas a respectiva incorporação. Isso propiciou uma importante autonomia e segurança aos adquirentes de imóveis.
Por que não pode, na mesma linha de pensamento, cada condomínio individualmente determinar de forma autônoma suas próprias normas e regulamentos? As convenções indicariam com precisão a forma de convivência visando atender as suas expectativas dentro de sua propriedade, inclusive as áreas comuns.
Maioridade nos condomínios é livre arbítrio com respeito e responsabilidade!
(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens
