Aluguel por temporada

O juiz Vítor Gambassi Pereira, da 23ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, anulou uma assembleia que discutiria a permissão para locações de curta temporada em um condomínio de Habitação de Mercado Popular (HMP). A decisão foi tomada nesta segunda-feira (24) e distribuiu multa de R$ 50 mil em caso de descumprimento.

A tutela de urgência concedida pelo magistrado também proíbe que o tema seja objeto de futuras deliberações até o julgamento final da ação. O processo tramita sob o número 4049058-21.2025.8.26.0100.

A decisão judicial baseada no Decreto Municipal 64.244/2025, que proíbe especificamente o uso de condomínios HMP e de Habitação de Interesse Social (HIS) para locações de curta duração, como oferecidos por plataformas como Airbnb e Booking.

Um grupo de condomínios, representado pelo advogado Gabriel Grigoletto, moveu a ação para impedir que o condomínio deliberasse sobre um tema já proibido pela legislação municipal. O magistrado descobriu tanto a probabilidade do direito quanto ao perigo de dano, que incluía gastos desnecessários com a organização da assembleia e possível agravamento dos conflitos entre moradores.

Na avaliação do juiz, a função social da moradia prevalece sobre a autonomia condominial, especialmente em empreendimentos com especificidade habitacional específica. Ele destacou que, embora os condomínios possam estabelecer regras internas, essa autonomia encontra limites na legislação urbanística e social.

O magistrado argumentou que a locação por curta temporada é incompatível com a natureza dos empreendimentos HMP, pois envolve maior rotatividade de pessoas, aumenta a demanda por serviços e pode gerar insegurança, características que contrariam especificamente a provisão habitacional permanente.

Segundo o juiz, imóveis destinados a famílias de baixa renda não cumprem sua função social quando usados ​​para locações temporárias.

"Isso porque tal modalidade de aluguel exige investimento incompatível com uma família de baixa renda, pois exige a decoração do imóvel, a disponibilização de comodidades, como internet, a limpeza diária eventualmente, a publicização em site ou aplicativo específico, a coordenação dos contratos, o contato com inquilinos, enfim, inúmeras tarefas que não seriam praticadas por membros de famílias de baixa renda", explicou o juiz na decisão.

A decisão de novas deliberações sobre o tema permanecerá válida até o julgamento definitivo da ação.

Quais são as regras para aluguel de curta temporada em condomínios? *

A locação de curta temporada se tornou bastante comum, especialmente através de plataformas como Airbnb e Booking. No entanto, essa prática traz desafios e debates dentro de condomínios.

📝 Desenvolvimento:

• Direito de Propriedade:

  • ✅ A locação de curta temporada está amparada pelo direito de propriedade.
  • ✅ O Código Civil Brasileiro considera esse tipo de locação, desde que não exceda 90 dias.

• Convenção Condominial:

  • 📌 É essencial que os condomínios estipulem regras claras na convenção para locações por temporada.
  • 📌 Essas regras devem ser aprovadas em assembleia, garantindo o consenso entre os condôminos.

• Regulamentação e Limitações:

  • ⚠️ Em vez de proibir, o condomínio deve regular a locação, estabelecendo limites para a quantidade de pessoas por unidade.
  • ⚠️ Locadores frequentes podem ser advertidos caso não sigam as diretrizes estipuladas.

• Implicações Legais e Sociais:

  • ✅ Proibir a locação por temporada pode violar o direito de propriedade.
  • ✅ Taxas extras não devem ser cobradas para essas locações, mas síndicos podem trabalhar para minimizar impactos sociais, como aumento do fluxo de pessoas.

• Gestão de Conflitos e Convivência:

  • 🤝 É importante a mediação adequada para solucionar problemas de convivência que possam surgir desses aluguéis.

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