Condições para inquilino frequentar assembleia de condomínio
A abordagem deste assunto deve partir da diferença entre "locatário/inquilino" e "condômino", e posteriormente, da interpretação do Código Civil e da Lei nº 4.591/64
Por Maicon Guedes*
Democracia. Uma bandeira que não raramente é invocada quando falamos em formas de votação em assembleias de condomínio.
Quão justo é que aqueles que formam a massa condominial tenham suas aspirações nos caminhos a serem tomados pela administração?
Aqui temos nosso ponto central de debate desse artigo, pode o inquilino votar em assembleias condominiais?
E foi motivado (surpreendido) por posts em redes sociais de amigos dizendo que SIM, era possível!
Eu procurei os colegas para entender qual base para tal afirmação, e nesse ponto não me surpreendeu ser o mesmo argumento utilizado por todos: um texto revogado em 2003 que infelizmente ainda consta presente na Antiga Lei de Condomínios (n. 4.561/64).
Trata-se do artigo 24, parágrafo 4º, que reza o seguinte:
“§ 4º Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”
O texto foi reformado pela Lei de Locações em 1996 e vigeu, sem sombra de dúvidas, até janeiro de 2003, quando o novo Código Civil passou a ter sua vigência.
O que diz o Código Civil sobre voto de inquilino em assembleia condominial
No Código Civil, dos artigos 1331 ao 1358-A, temos regulamentado, por meio de lei ordinária, os aspectos, regras e requisitos para surgimento, desenvolvimento e até mesmo extinção dos Condomínios no Brasil.
E ali, de forma bem clara, o legislador inseriu quem pode participar e votar em assembleias condominiais: Art. 1335.
São direitos do Condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Alerta de spoiler: guarda essa ênfase na palavra "condômino", pois voltaremos nela.
O direito de voto e participação não é nem mesmo garantido a todos os condôminos, somente aqueles que estiverem quites, ou seja, com contribuições e obrigações financeiras em dia com o condomínio.
A importância de entender a diferença entre "condômino" e "inquilino"
Mas comum surgir a dúvida: #somostodoscondôminos no condomínio? Não.
Condômino do grego...Não, não precisamos ir tão longe. Vamos no bom português:
CON = junto + Dômino (domínio)
Basicamente, é quando mais de uma pessoa (física ou jurídica) tem domínio sobre uma coisa, nesse caso um bem imóvel.
Ter o domínio nesse caso revelado como propriedade, ou na linguagem mais direta, ser dono (mesmo com uma bíblia para pagar de financiamento, ainda é dono).
E por que saber o que é condômino? Porque, exceto ele, ninguém mais pode votar pela unidade (apartamento, casa, sala etc), nem mesmo namorada/o, mãe, pai, noivo, comodatário, amigo, esposa/marido com regime de separação de bens que não gere meação. Ninguém e nisso incluímos o locatário/inquilino.
Procuração permite que inquilino participe e vote em assembleia
Importante frisar que não estamos falando de voto com uso de procuração. Um inquilino (ou qualquer outra pessoa) votar com procuração do condômino, está votando em nome deste, não de si próprio. O voto é contabilizado como se ofertado pelo próprio condômino outorgante da procuração.
Mas aquele artigo da Lei de Locações, que alterou a Lei de Condomínios da qual falamos anteriormente, não dava poderes ao locatário em alguns casos, como da ausência do condômino?
Sim, mas isso acabou em 2003, com a nova redação do Código Civil. Ambas são leis ordinárias tratando de condomínio, conflitam entre si (conflito de leis no tempo), pois distribuem o poder de votação de forma diversa.
Divergências entre Código Civil e Antiga Lei dos Condomínios nº 4.591/64: Qual vale?
Fácil, regrinha do primeiro ano da Faculdade de Direito, quando achávamos que sairíamos fluente em latim do curso: “lex posterior derogat legi priori”, ou seja, lei posterior revoga lei anterior.
Logo, a permissão para locatário votar especificamente quando tema não envolve despesas extraordinárias e o condômino não se faz presente, foi revogada.
"Mas Maicon, eu consultei o Google e o artigo ainda está lá na Lei de Condomínios, não está riscado, apagado, não entendi."
Aqui entra a Ciência do Direito, para interpretar a legislação como um todo. Raramente o legislador menciona o que está revogando com a nova lei, cabendo essa interpretação ao cientista do Direito, que nesse caso é mesmo muito simples.
Inquilino paga a taxa condominial, mas não pode participar da assembleia?
E pode surgir agora outra dúvida. Mas por que fizeram isso? Não é o inquilino que paga a taxa de condomínio? Por que ele não vota mais? Aqui vem uma questão novamente de interpretação, agora de fundo mercadológico e econômico.
Factualmente, via de regra, o inquilino paga a taxa de condomínio. Mas isso é em razão de tratativa contratual feita no momento da locação.
Aos olhos do condomínio, o devedor sempre será o condômino. O inquilino paga a taxa em nome do condômino, até mesmo o boleto segue com nome deste quando a unidade está locada.
Se as taxas condominiais restarem abertas, mesmo que com inquilino pagando o aluguel de forma pontual, é o condômino que será executado (no sentido jurídico, por óbvio).
Se a taxa for muito majorada e ficar muito caro morar naquele condomínio, ou ela ficar muito barata e manutenções necessárias forem relegadas, em ambos os casos deixará de ser um empreendimento atrativo para novos inquilinos/compradores e quem amargará o prejuízo será o condômino, não o inquilino atual que votasse em assembleia.
Dessa forma, reserva-se ao condômino (proprietário) que estiver em dia com suas obrigações financeiras condominiais, participar e votar nos rumos do condomínio.
(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.
