Imóvel leiloado

STJ: Antigo dono deve pagar condomínio de imóvel leiloado

Decisão da 3ª Turma do STJ destoa da jurisprudência, que impõe ao arrematante essa responsabilidade

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o antigo proprietário é quem tem a responsabilidade pela dívida do condomínio de um imóvel arrematado por leilão. Segundo advogados, a decisão destoa da jurisprudência, que impõe ao arrematante do certame público o pagamento dos débitos. A decisão foi unânime, dada em julgamento realizado na última terça (2).

O caso trata de dívida de R$ 738 mil, reconhecida por sentença em 1998, de imóvel situado no Jardim Paulista, em São Paulo, avaliado em R$ 1 milhão. Ele foi a leilão em 2017 para saldar o passivo e o próprio condomínio o arrematou por 50% do valor de avaliação, isto é, por R$ 606 mil. O antigo proprietário é a Cimob Participações, atual Gafisa, condenada a pagar o montante.

No STJ, a controvérsia gira em torno da interpretação do artigo 1.345 do Código Civil. O dispositivo estabelece que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, o diferencial do caso é que não constava no edital do leilão a dívida condominial. Mesmo assim, ainda seria possível o arrematante se tornar responsável pelo débito se houvesse outros meios para ele ter ciência da dívida (REsp 2197699).

“Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente aos interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel dando-lhes oportunidade de, ao seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma”, disse Nancy, citando precedente.

Na visão dela, deve permanecer a responsabilidade do antigo proprietário pelo débito no período em que imóvel era de sua titularidade. “Tendo ocorrido a arrematação por valor insuficiente para saldar a dívida de forma integral, não se justifica o provimento do recurso”, acrescentou a ministra. Ela manteve decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP).

O advogado da Cimob na ação, Leopoldo Loureiro, sócio do Leopoldo Eduardo Loureiro & Advogados Associados, diz que ainda é preciso ver o acórdão para opinar sobre eventual recurso. Ele alega que, como o próprio condomínio arrematou o imóvel, seria difícil ele desconhecer a dívida. “Ainda que não constante o valor da dívida no edital, era óbvio que arrematante sabia da dívida e sabia do valor", afirma.

Segundo Loureiro, o imóvel já foi vendido e quitado há três décadas. “O imóvel era de um terceiro que comprou, mas não registrou a escritura, então ficou em nome da Cimob ainda”, diz. Outro argumento é que o condomínio acabou se tornando credor e devedor, se fosse admitida a sucessão. “Esse tipo de confusão geraria a extinção da dívida”, completa o advogado.

Ele ainda afirma que a empresa não tem como pagar o passivo. “Vai caber ao condomínio decidir como quer receber, mas vai ser bem difícil”, adiciona. Recentemente, no processo de execução, foi deferida a penhora de cotas sociais de empresas do grupo, mas que, segundo Leopoldo, “estão quase inativas, então não vai gerar impacto financeiro”.

A advogada Regina Céli Silveira Martins, do VBD Advogados, diz que a decisão destoa de julgado anterior. "O STJ já havia reforçado entendimento de que o arrematante pode vir a responder por débitos anteriores à arrematação do bem, ainda que não constantes do edital, se deles havia como ter tomado ciência”, afirma ela, citando o REsp 2097540.

O julgamento, acrescenta, “aparentemente vai de encontro a este entendimento anterior, transferindo ao antigo proprietário do imóvel a responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores à arrematação, mesmo sendo o arrematante o próprio condomínio, ou seja, com ciência da existência de débitos anteriores”. “É necessário analisar com cautela o acórdão tão logo este seja disponibilizado para que possamos entender se houve de fato uma alteração de entendimento”, completa Regina.

O advogado e colunista do SíndicoNet, Thiago Badaró, diz que a dívida de um imóvel tem natureza “propter rem”, isto é, “acompanha o imóvel”. “Em regra, a dívida é de responsabilidade do arrematante, desde que esteja publicado no edital que há débitos vinculados ao imóvel, como IPTU e condomínio.”

Mas, nesse caso, pesou o fato de a dívida não ter sido publicada na hasta pública e o valor pago não ser suficiente para quitar o passivo. “É muito injusto alguém dever um valor muito além do valor do imóvel, dar o imóvel para saldar a dívida, mas o montante que falta ser extinto”, diz Badaró, que enfrenta caso similar sobre adjudicação.

O advogado entende que, nesse tipo de ação, o posicionamento do STJ não é a melhor opção para que a dívida seja, de fato, quitada. “É muito melhor cobrar de quem adquire o bem na arrematação. Se for um terceiro, ele tem o dinheiro para pagar a dívida”, acrescenta. “Já um cenário de que o devedor não tem dinheiro para pagar e perde o imóvel acaba sendo uma desvantagem, porque ele está insolvente e não conseguiria pagar a dívida na sua integralidade.”

Procurada pelo Valor, a defesa do condomínio não deu retorno até o fechamento da edição.

Fonte: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2025/09/03/antigo-dono-deve-pagar-condominio-de-imovel-leiloado.ghtml