Fechamento de áreas comuns e cancelamento de assembleias
Rodrigo Karpat esclarece se o síndico tem autonomia para tomar essas decisões
Dr. Rodrigo Karpat*
Diante do colapso ocasionado pela COVID-19, o coronavírus, em âmbito mundial, os condomínios têm sido orientados por gestores, advogados e especialistas da área médica para suspenderem as assembleias com o fim de impedir qualquer tipo de aglomeração.
Se caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação do vírus, chegaremos a um momento em que as cidades começarão a ficar em quarentena com restrição de circulação, sendo impossível a realização de assembleias. Com isso a vida condominial ficará prejudicada.
Dessa forma, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?
Entendo que os síndicos têm poderes executivos para que, em situações extremas como a que estamos vivendo, tome medidas extremas, mesmo sem a realização de assembleia.
Questiono: o síndico tem poderes para interditar uma piscina com vazamento ou sem condições de uso? O síndico tem poderes para interditar área comum em função da queda de pastilhas?
Sim, com o embasamento de que ao síndico compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art. 1.348, V do Código Civil). E medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito à vida, art. 5º da Constituição Federal.
Cancelamento das assembleias e mandato do síndico
O término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado, uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva.
Logicamente que a orientação técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato, mas em casos extremos, como o que estamos vivendo agora, a situação pode temporariamente mudar.
Precisamos considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio. Neste caso, o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição.
Certamente que pode haver prejuízo com esta medida, tais como: a falta de representatividade para representar o condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras.
- Confira nosso guia completo sobre eleição de síndico em condomínios
Neste sentido, o imortal J. Nascimento Franco: “ Quando termina o prazo do mandato do ´sindico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma Assembleia para eleger nova administração” J. Nascimento Franco, 5ª edição Editora Forense, 2009.
Nas situações acima destacadas, entendo que os atos praticados necessariamente devam ser ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.
E ainda, se utilizando de analogia ao Condomínio Voluntário, temos no Art. 1.324 do Código Civil, que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Conclusão
Desta feita, é obvio que em término de mandato, novo síndico deve ser eleito. Porém a situação do Covid-19 altera a realidade fática da situação, assim como, neste mesmo sentido, o síndico fica atrelado as decisões assembleares, as determinações da Convenção, Regimento Interno e as leis, e também, por óbvio, diante da situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem poderes para desempenhar função executiva, para agir em nome da sua comunidade e fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o mundo.
Confira nosso Guia completo sobre o coronavírus e os condomínios AQUI.
(*) Dr. Rodrigo Karpat é advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em Direito Imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site SíndicoNet, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como "É de Casa", "Jornal Nacional", "Fantástico", "Programa Mulheres", "Jornal da Record", "Jornal da Band", entre outros. Também é apresentador do programa "Vida em Condomínio", da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios (PROAD).
