Edifícios também envelhecem
Os condomínios têm uma característica diferente dos demais bens: são concebidos para que seus moradores os usufruam durante muito tempo
Por Gabriel Karpat*A correta manutenção e conservação dos edifícios é um tema que, embora tenham transcorrido tantos anos de crescimento do setor de construção civil, ainda motiva discussões entre especialistas. Tal fato ocorre porque o aquecimento da economia despertou uma nova cultura nos consumidores brasileiros em muitos segmentos da cadeia produtiva: a de tornar tudo descartável. Os condomínios, porém, têm uma característica diferente dos demais bens: são concebidos para que seus moradores os usufruam durante muito tempo. E, ao longo desse período, devem resistir aos desgastes do uso e da natureza; ao envelhecimento natural.
É inconcebível imaginar que edifícios se tornem descartáveis quando suas propriedades deixarem de atender às expectativas dos usuários. Isso é inviável do ponto de vista econômico. Justamente por esse motivo, os proprietários dividem a responsabilidade com relação à sua manutenção, desde o primeiro dia de uso.
Desde a primeira previsão de despesas, faz-se necessário destinar uma verba para a conservação do imóvel, visando à expectativa de prolongamento da vida útil da edificação, assim como de seus bens comuns. É costume, inclusive, estabelecer o fundo de reserva na ordem de 5% do valor da parcela do condomínio para que, ao longo dos anos, ele possa ser utilizado na correção ou modernização de componentes e áreas. Estes bens, numa projeção em longo prazo, podem até superar o valor de custo da própria construção.
Aos gestores dos condomínios cabe a responsabilidade de elaborar e executar corretamente o planejamento dos serviços de conservação, utilizando a reserva destinada. Devem levar em conta ações preventivas quanto ao desgaste dos bens e equipamentos comuns dos edifícios, estabelecendo um cronograma das manutenções. Para obter mais chance de sucesso, tais programas devem prever, além do material e dos recursos financeiros, a estrutura e recursos humanos necessários. Deve-se prever, inclusive, a manutenção corretiva, ou seja, uma ação não planejada, emergencial, que exige intervenção imediata para evitar riscos e prejuízos maiores aos usuários. Tudo, obviamente, levando-se em conta as normas que a legislação prevê e um desempenho que seja tolerável pelos usuários e proprietários, garantindo a sua higiene e a segurança.
Apesar de trabalhosa, a tarefa de administração - se bem organizada – pode ser facilitada. A realização de inspeções periódicas, posteriormente, registradas em relatórios-padrão, facilita a avaliação de perda do desempenho de algum componente da edificação e/ou de seus maquinários. Permite ações de conserto mais ágeis e menos dispendiosas ao condomínio.
Com a finalidade de garantir a integridade do condomínio, o sistema de manutenção, além de adequado, precisa contar com muita organização. É fundamental manter-se uma pasta com o arquivamento de documentos e plantas do edifício, projetos e informações dos serviços já realizados, bem como seus custos, tempo de garantia ou de duração de cada ação.Todo esse trabalho não só facilita como também mostra transparência na administração condominial. Mais do que isso, traz, como grande benefício uma vida longa para o imóvel. Quem agradece são os maiores interessados: os condôminos.
(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.
