É comum condôminos usufruírem de seus direitos em excesso
Inúmeros e-mails, ligações no número particular do síndico, fora do horário comercial (em situações não emergenciais), podem ser consideradas práticas criminosas, que ensejam danos morais
Por Thiago Badaró*
É mais do que sabido que os condôminos têm uma série de direitos dentro do condomínio, variando nas suas mais diversas camadas. Só no Código Civil, por exemplo, existem o elenco de três direitos principais, tais como o direito de voto nas assembleias, a utilização das áreas comuns do condomínio e o Direito de Propriedade.
Além disso, a convenção e as decisões do judiciário acabam muitas vezes por delimitar direitos adicionais, baseados nos pilares legais de leis superiores, como a Constituição e outras leis infraconstitucionais, como por exemplo, o direito de exigir a prestação de contas ao síndico sempre que necessário.
Em alguns casos, os condôminos se valem desses tipos de direitos para atrapalhar a vida dos síndicos que ficam de mãos atadas, pois se sentem obrigados a aceitar determinada situação, uma vez que, em um primeiro momento, a prática do morador aparenta não apresentar nenhuma ilegalidade.
Desde quantidades excessivas de mensagens eletrônicas, que lotam as caixas de e-mails, ligações em celulares particulares do síndico, fora do horário comercial (em situações não emergenciais) até pedidos que fogem da competência do síndico no condomínio. As práticas em grandes quantidades parecem ter apenas um objetivo: atrapalhar a gestão.
Porém, não estamos falando do Stalking, que recentemente ganhou a atenção do mundo condominial, por finalmente qualificar como crime a prática da perseguição. Estamos falando, na verdade, do ilícito civil, previsto no art. 187 do Código Civil.
O artigo diz o seguinte:
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
No caso que discutimos, o condômino jamais pode extrapolar os limites da boa-fé e dos bons costumes sob a justificativa da necessidade de atendimento do seu direito quando quiser e na hora que quiser, devendo observar que a prática de qualquer excesso é ilegal.
Por óbvio, isso não quer dizer que o síndico pode ser moroso ou desidioso no atendimento à uma necessidade do morador, porém, quando esta necessidade ultrapassa os limites impostos pelo art. 187 do Código Civil, o responsável legal pelo condomínio precisa tomar uma providência para cessar esta prática, que inclusive pode ter condenações em danos morais em favor do síndico, caso seja apurada a infração neste sentido.
Por fim, é importante que esta análise sobre o uso excessivo do direito do morador seja feita em conjunto com o jurídico do condomínio para que o técnico do direito dê a melhor orientação sobre a providência a ser tomada.
(*) Thiago Badaró é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br.
