Dívida de condomínio

Vendedor e comprador de unidade são responsáveis, decide STJ

quinta-feira, 8 de maio de 2025

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STJ: Vendedor pode responder por dívida condominial após posse do comprador

A decisão segue interpretação compatível com o caráter propter rem das dívidas condominiais e alinha-se às teses firmadas no Tema 886 dos recursos repetitivos.

A 2ª seção do STJ decidiu que tanto o vendedor quanto o comprador de um imóvel são legitimados para responder à cobrança de taxas condominiais vencidas após a imissão na posse do comprador, nos casos em que o contrato de compra e venda não foi registrado em cartório. A decisão segue interpretação compatível com o caráter propter rem das dívidas condominiais e alinha-se às teses firmadas no Tema 886 dos recursos repetitivos, mas com ressalvas quanto à sua aplicação automática.

O caso julgado envolvia ação de cobrança ajuizada por um condomínio contra um casal, referente a quotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel pertencia a uma companhia de habitação popular, que firmou promessa de venda com o casal em 1985.

Embora a ação tenha sido julgada procedente, o condomínio, diante do insucesso na execução, requereu a penhora do imóvel, de titularidade da empresa que não havia participado da fase de conhecimento. A companhia apresentou embargos de terceiros, os quais foram rejeitados, e recorreu ao STJ para ser excluída do polo passivo da execução, atribuindo a responsabilidade exclusiva ao comprador.

Relatora do recurso, a ministra Isabel Gallotti reconheceu que o Tema 886, embora estabeleça que o conhecimento do condomínio sobre a posse pelo comprador afasta a legitimidade do vendedor, não trata diretamente do aspecto propter rem da dívida. A ministra destacou que há divergência entre as turmas do STJ sobre a aplicação do entendimento, com parte da jurisprudência adotando a literalidade das teses e outra parte defendendo interpretação mais cuidadosa, conforme o voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino no REsp 1.442.840.

Na análise do caso concreto, Gallotti observou que a promessa de compra e venda e a imissão na posse foram reconhecidas, assim como a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Ainda assim, sustentou que obrigações propter rem, como as quotas condominiais, "não são passíveis de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa".

A ministra concluiu que o condomínio, como credor da obrigação propter rem, não pode ser submetido às estipulações privadas de um contrato de promessa de compra e venda. Mesmo sem ter usufruído diretamente dos serviços do condomínio, a empresa titular do direito real sobre o imóvel permanece responsável pela dívida, devendo garantir o pagamento com o próprio bem.

Com isso, a 2ª seção confirmou a legitimidade concorrente da companhia e dos compradores para responder à cobrança, mantendo a penhora sobre o imóvel.