Dívida de condomínio

Arrematante responde por débitos de imóvel leiloado, decide STJ

quarta-feira, 13 de novembro de 2024

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STJ: Arrematante de imóvel responde por débitos condominiais anteriores

Em voto de desempate, ministro Antonio Carlos observou que edital que informava sobre os ônus do bem.

Arrematante de imóvel deve arcar com os débitos condominiais anteriores à arrematação. Assim decidiu a 3ª turma do STJ, ao considerar que a existência do ônus foi inserida no edital de hasta pública, tornando público que a aquisição do bem implicaria na sanção do referido ônus.

A discussão central girou em torno da responsabilidade pelos débitos condominiais após a arrematação de um imóvel. O relator, ministro Moura Ribeiro, juntamente com a ministra Nancy Andrighi, votou pelo provimento parcial do recurso especial, propondo que o arrematante não deveria ser responsável pelos débitos anteriores. Ele destacou que a carta de arrematação afirmava que o imóvel estava livre de qualquer ônus.

Entretanto, os ministros Humberto Martins e Villas Bôas Cueva divergiram, opinando pela manutenção da responsabilidade do arrematante.

Diante do empate e do impedimento do ministro Bellizze para manifestar-se no processo, foi convocado o ministro Antonio Carlos para desempatar a votação.

Voto de desempate

Ministro Antonio Carlos, ao analisar o recurso especial interposto contra o acórdão do TJ/SP, sublinhou que o edital de arrematação explicitava claramente os débitos condominiais incidentes sobre o bem.

O ministro citou o art. 908, § 1º do CPC de 2015, explicando que a norma visa facilitar a aquisição de bens em hasta pública, sub-rogando os créditos de natureza propter rem (que seguem o bem) sobre o preço arrematado.

O ministro também mencionou a necessidade de revisão dessa jurisprudência, conforme nota de Araken de Assis, destacando que a ausência de prequestionamento sobre a violação ao artigo mencionado impedia a análise da alegada violação pelo STJ.

Concluindo, Antonio Carlos votou com a divergência, negando provimento ao recurso especial, alinhando-se com os ministros que defendiam a responsabilidade do arrematante pelos débitos anteriores.

Ponderações do relator

Após o voto de desempate, o ministro Moura Ribeiro fez algumas considerações.

Observou o ministro que Cueva e Antonio Carlos concordaram que o art. 908 do CPC não estava pré-questionado, o que normalmente seria um óbice processual. Contudo, Moura argumentou que isso não deveria impedir a admissão do recurso especial, uma vez que as razões recursais não invocaram ofensa a esse dispositivo legal.

Ribeiro pontuou que a carta de arrematação afirmava que o imóvel estava livre de qualquer ônus, inclusive os condominiais, pois o valor do lance seria destinado à quitação dessas dívidas. Portanto, entende que, baseado no princípio da segurança jurídica e na confiança dos negócios jurídicos realizados pelo Estado, o recurso especial deveria ser provido.

"É possível voltar ao status quo anterior? O arrematante que adquiriu o imóvel livre e desembaraçado de ônus poderá receber de volta o dinheiro que seria destinado à dívida condominial, ou poderá desistir da arrematação?", provocou o ministro, destacando que o tema é novo, intrigante e instigante.