Dívida condominial

Decisão do STJ impacta a responsabilidade das instituições financeiras no imobiliário

(*) Por Kevin de Sousa, advogado especialista em direito imobiliário

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de permitir a penhora de imóvel alienado fiduciariamente por dívidas condominiais altera significativamente a dinâmica entre credores, devedores e condomínios. O caso em questão envolve um condomínio residencial na cidade de São Paulo (Recurso Especial nº 1.874.133) e pode gerar um efeito cascata no mercado imobiliário e na concessão de crédito.

Agora, bancos e instituições financeiras, que antes ficavam à margem dessa discussão, podem ser diretamente responsabilizados por débitos que, até então, eram exclusivamente dos compradores. 

Os bancos atuam como credores fiduciários nos financiamentos imobiliários, mantendo a propriedade do imóvel até a quitação da dívida. Com a nova decisão, eles podem ser corresponsabilizados pelas dívidas condominiais, mesmo que o real ocupante do imóvel seja o devedor. 

Isso pode levar as instituições financeiras a adotarem medidas como critérios mais rigorosos para concessão de crédito, cláusulas contratuais mais duras, incluindo vencimento antecipado do financiamento em caso de inadimplência condominial, e aumento nas taxas de financiamento, devido ao aumento do risco para os bancos. 

Na prática, os compradores podem ser os mais afetados, enfrentando mais dificuldades para financiar um imóvel e pagando mais caro por isso.

Embora a decisão impacte diretamente os bancos, as incorporadoras também podem sentir os reflexos. Se as instituições financeiras endurecerem suas políticas, a venda de imóveis pode desacelerar, afetando o mercado imobiliário. 

As incorporadoras que financiam diretamente seus clientes também podem ser responsabilizadas, caso mantenham a propriedade do imóvel até a quitação total. Isso pode levar a critérios mais restritivos na escolha de compradores, maior exigência de garantias e possível impacto na velocidade de comercialização de novas unidades.

Certamente, os bancos devem revisar os contratos para minimizar riscos, possivelmente incluindo maior exigência de garantias, retenção do valor da taxa condominial junto com a prestação do financiamento e possibilidade de execução antecipada do contrato em caso de inadimplência condominial. 

Para o comprador, isso pode significar menos flexibilidade na negociação e mais custos para garantir o financiamento.

Outro ponto é a possibilidade de essa decisão abrir precedentes para outras dívidas. 

Se o STJ entendeu que o credor fiduciário pode ser responsabilizado por dívidas condominiais, essa mesma lógica pode ser aplicada a outras obrigações ligadas ao imóvel, como IPTU, taxas de loteamentos fechados e contas de água e luz em casos de inadimplência prolongada. 

Essa ampliação do conceito de obrigação pode gerar uma insegurança jurídica, afetando ainda mais o mercado imobiliário e financeiro.

Para os condomínios, a decisão representa uma nova possibilidade de cobrança, facilitando a recuperação de créditos. Por outro lado, a relação com os bancos pode se tornar mais complexa, pois as instituições financeiras podem dificultar o repasse de unidades inadimplentes e exigir garantias adicionais.

O STJ buscou resolver um problema real: a inadimplência condominial. No entanto, ao transferir essa responsabilidade para os bancos, criou-se um novo desafio que pode dificultar o financiamento imobiliário e encarecer os custos para os compradores. 

A decisão levanta questões sobre o futuro das garantias imobiliárias e pode desencadear reações do mercado e novas discussões judiciais. 

Resta saber se essa nova interpretação da responsabilidade dos credores fiduciários será mantida ou se haverá um movimento para limitar seus impactos. 

Fonte: https://imoveis.estadao.com.br/artigos/opiniao-decisao-do-stj-impacta-a-responsabilidade-das-instituicoes-financeiras-no-imobiliario/