Quem paga o condomínio de imóvel arrematado? STJ tem nova decisão

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe mudanças expressivas para quem se interessa por imóveis arrematados em leilões, especialmente no que diz respeito à responsabilidade pelo pagamento de dívidas condominiais.

Antes, o entendimento predominante indicava que o arrematante assumia todas as dívidas vinculadas ao imóvel, inclusive as taxas de condomínio em atraso. Contudo, em setembro de 2025, uma reviravolta judicial definiu claramente novos parâmetros para lidar com esse tipo de débito. 

De acordo com o julgamento do Recurso Especial nº 1.297.672/SP, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a responsabilidade por dívidas condominiais de imóveis leiloados passou a ser atribuída exclusivamente ao antigo proprietário, desde que se trate de débitos anteriores à arrematação. 

Propter rem em xeque

O caráter propter rem das dívidas condominiais foi central no debate. Por serem débitos vinculados diretamente ao imóvel, muitas vezes havia uma interpretação de que qualquer dívida "acompanhava" a propriedade, sendo automaticamente transferida ao arrematante.

Contudo, o STJ determinou que essa responsabilidade não pode ser deslocada para o arrematante por meio do edital do leilão. Assim, a principal função do valor arrecadado no leilão é quitar as dívidas pendentes, seguindo o concurso de credores.

Nesta lógica, o antigo proprietário responde pelos débitos acumulados até o momento da arrematação, garantindo uma maior segurança jurídica ao comprador.

“Ainda que, em face do caráter Direito Civil Brasileiro propter rem da obrigação, ela deva ser assumida pelo novo titular do direito real, não há a exoneração automática do anterior. Nesse caso, ela perde a sua natureza de obrigação ambulatória, mas continua a existir como obrigação pessoal.”

O arrematante, por sua vez, passa a ser responsável apenas pelas dívidas que surgirem a partir do momento em que assumir a posse do imóvel. Essa responsabilidade, no entanto, deve estar devidamente descrita no edital de leilão.

Caso não seja explicitada, não há como exigir do novo proprietário o pagamento de valores que não foram previamente informados. Essa proteção ao arrematante atende aos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, destacando a importância de uma análise minuciosa do edital antes da participação no leilão. 

Outrossim, o STJ reforçou que, mesmo quando o arrematante realiza o pagamento de uma dívida condominial preexistente, tal quitação não exclui a responsabilidade do antigo proprietário.

Nesse caso, o novo titular terá direito de regresso, podendo demandar judicialmente o reembolso pelo montante pago. Isso reflete uma interpretação equilibrada entre a obrigação vinculada ao imóvel e a responsabilidade pessoal do antigo titular.

Dessa forma, a decisão evita que o arrematante seja penalizado de forma excessiva ao assumir uma dívida que não contraiu diretamente.

Legitimidade da cobrança passiva entre vendedor e arrematante

A decisão também reconheceu a legitimidade da cobrança passiva concorrente entre vendedor e arrematante em momentos específicos. Ela é aplicável especialmente a situações em que o imóvel foi transferido informalmente, sem registro de contrato em cartório, e em que o arrematante já esteja na posse do bem.

Nesses contextos, ambos podem ser cobrados pelas taxas de condomínio no período pós-imissão na posse, garantindo ao condomínio maior segurança para reaver os valores devidos.

Ainda que a nova interpretação do STJ resguarde os direitos do arrematante, a leitura atenta do edital continua sendo indispensável. O documento estabelece as condições da arrematação e pode conter informações cruciais, como débitos pendentes e demais obrigações do comprador.

Embora o pagamento do IPTU, por exemplo, não seja exigido do arrematante enquanto dívida preexistente, as taxas condominiais merecem uma análise caso a caso, dependendo do conteúdo explícito no edital.

Decisão do STJ traz mais clareza e justiça a proprietário, arrematante e condomínio

Em suma, a recente decisão do STJ trouxe maior clareza e justiça às relações entre antigos proprietários, arrematantes e os condomínios.

Ao estipular que as dívidas condominiais anteriores à arrematação recaem exclusivamente sobre o antigo proprietário, preserva-se a confiabilidade no sistema de leilões judiciais e assegura-se um tratamento mais justo àquele que busca adquirir um imóvel.

Além disso, a decisão reafirma o caráter conciso e objetivo esperado dos editais, protegendo o comprador de surpresas desagradáveis e garantindo um ambiente mais equilibrado nas negociações de imóveis em leilão.

Assessoria jurídica traz segurança para arremate de imóvel em leilão 

Aqui, sem querer puxar a sardinha para o meu lado, como advogado que sou, é sempre recomendável consultar um profissional especializado em direito imobiliário antes de se aventurar na aquisição de um imóvel em leilão.

Essa orientação é fundamental para evitar surpresas desagradáveis, como débitos ocultos ou riscos jurídicos relacionados à posse do bem.

Um especialista pode ajudar a interpretar corretamente o edital, esclarecer eventuais dúvidas sobre a responsabilidade por dívidas e orientar sobre os procedimentos necessários para garantir uma arrematação segura e vantajosa.

Afinal, um leilão pode ser uma excelente oportunidade, mas requer cautela e conhecimento para que o investimento seja feito com tranquilidade e segurança jurídica.

(*) Fernando Augusto Zito - Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial.