Direitos do inadimplente
Condômino cumprindo acordo está quite com o condomínio?
Por Alexandre Marques (*)
O assunto é polêmico, alguns juristas entendem que pode, outros que não. Para J. Nascimento Franco, um dos maiores condominialistas que já existiu, estando paga a dívida o condômino pode sim exercer funções de administração e direção, mesmo que a convenção condominial assim proíba textualmente, que dirá ser votado e votar em assembleia, ainda que não para tais cargos.
Veja de seu livro:
“Evidentemente não pode ser síndico pessoa que, de um modo geral, tiver interesses contrários aos do condomínio. A incompatibilidade pode ser arguida por qualquer dos presentes à assembleia, mas, fundamentadamente, a fim de que a questão seja submetida à deliberação preliminar. Se rejeitada a impugnação, o presidente da assembleia procederá à eleição, na forma usual. A impontualidade habitual no pagamento das despesas incompatibiliza o candidato, pois ao síndico cabe dar sempre o exemplo no exato cumprimento das obrigações. Contudo, nula é qualquer cláusula ou deliberação que importe em perpétua incompatibilidade, motivo pelo qual o pagamento do débito ocasional afasta o impedimento, segundo decidiu acórdão prolatado em ação onde se discutiu essa matéria: “A suspensão da elegibilidade ou de outros direitos é razoável como meio de incentivar o cumprimento das obrigações. Não faria mesmo sentido que condômino devedor fosse eleito síndico. A proibição perpétua, porém, embora constante da Convenção, não pode ser aceita, porque desconforme com o ordenamento jurídico. Ademais, na hipótese, o condômino fora cobrado juridicamente por duas vezes, porém, pôs fim as ações por meio de acordo. Ele, como qualquer condômino, tem o direito de ser eleito síndico e não é justo, e nem coerente com o sistema constitucional brasileiro que não admite pena perpétua, inelegibilidade definitiva já sanado o inadimplemento.” (RT 715/144, JTJ-Lex 174/220). (destacamos)
Nossos tribunais ainda não chegaram a um entendimento pacífico sobre o tema, da mesma forma nossos juristas.
Por outro lado o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro determinou:
“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE VOTO. Ação cautelar com pedido de liminar em que objetivam os autores exercer o direito de voto nas assembleias condominiais, não obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum in mora presentes. Na hipótese vertente, foi publicado Edital de Convocação para a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio-réu, que exigiu, como condição para participação nas eleições de síndico, não se encontrar o condômino com qualquer pendência, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado a medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de conseqüência não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais. Precedente desta E. Corte. Verba honorária corretamente fixada, em observância aos ditames do § 4º do artigo 20 do CPC, diante das circunstâncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentença mantida. Desprovimento do recurso.” (TJ/RJ, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 2006.001.61830, rel. Des. MARIA INES GASPAR, j. 13/12/2006, grifo nosso).
Em tese, quem está cumprindo o acordo, está dentro do que lhe faculta a lei e o que o próprio acordo determinou entre as partes, logo, adimplente, lembrando que o artigo 476 do Código Civil ainda determina:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Assim, se houve um acordo para pagamento da dívida e, em tese o condômino responsável esteja pagando mediante parcelamento, não pode o condomínio taxá-lo de inadimplente, exceto se houver atraso na parcela.
Logo, como se vê a questão é polêmica, nossa sugestão é que a massa condominial, no dia da assembleia vote se permite ou não que o candidato que esteja cumprindo em dia o acordo celebrado com o condomínio, possa candidatar-se ao cargo de síndico, ou simplesmente votar.
(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.
