Dever da construtora
Empresa deve pagar condomínio de unidades até entrega das chaves
Legitimidade das administradoras em ação de devolução de condomínio pago antes da entrega das chaves
Ronaldo Trevizan Vieira
Resumo – Este artigo visa demonstrar que as administradoras de condomínio não são legitimas para figurar no pólo passivo de demanda judicial que tem por objetivo recuperar o valor pago por adquirente de imóvel em condomínio novo antes de ter recebido as chaves do imóvel.
Com o surgimento dos novos empreendimentos em condomínio uma questão tem tornado a vida das administradoras de condomínio um tanto amarga.
Isto porque algumas incorporadoras têm repassado, por meio de cláusulas contratuais, a obrigação de pagar o condomínio ao adquirente do imóvel, mesmo que ele não tenha recebido as chaves, ou seja, mesmo que ele não tenha qualquer relação jurídica com o imóvel.
Trata-se de questão amplamente discutida pela doutrina e jurisprudência e o tema tem corrente majoritária no sentido de ser do incorporador-construtor a responsabilidade pelo pagamento do condomínio até entrega das chaves ao adquirente.
Este entendimento, inclusive, já esta pacificado no STJ.
“Ementa - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. EFETIVA EMISSÃO NA POSSE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel. 2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula nº 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo regimental não provido.” (AgRg no REsp 1502219/SP - TERCEIRA TURMA – Relator – Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Julg. 02/06/2015)
Entretanto mesmo ante tal posicionamento não é incomum encontrar incorporador-construtor repassando o dever de pagar o condomínio ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves.
Destarte, nasce ao adquirente deste imóvel o direito de ser ressarcido pelo que pagou antes de ter as chaves.
Ocorre que alguns adquirentes têm buscado, pela via judicial, por meios próprios – Juizados Especiais Cíveis – ou até com o auxilio de colegas, o ressarcimento do valor pago em face das administradoras de condomínio, o que é um ledo engano.
Alegam em síntese que como as administradoras recebem o valor do pagamento de condomínio são elas quem tem a obrigação de devolvê-lo. Enganam-se, pois as administradoras apenas representam os interesses do condomínio.
Salienta-se que as administradoras de condomínios apenas executam o serviço de rateio das despesas e o envio dos boletos aos condôminos, em nome do condomínio, mas não são as legitimas credoras.
Como a rotina do condomínio exige a prática de atos para os quais o síndico nem sempre está preparado ou dispõe de tempo, a lei permite que ele transfira total ou parcialmente as funções administrativas ou poderes de representação a pessoa física ou jurídica se sua confiança, mediante aprovação em Assembleia Geral, salvo disposição em contrário da convenção (§2º artigo 1.348 CC).
João Batista Lopes ensina que “Em princípio, o mero administrador, contratado pelo síndico para auxiliá-lo, não tem legitimidade para representar o condomínio em juízo ou fora dele. Mas o síndico pode transferir a outrem os poderes de representação, se a assembleia aprovar (art. 1.348, §2º do CC)”
A jurisprudência dominante tem entendido que as administradoras não são parte legítima para figurar no pólo passivo das demandas que visam à devolução do valor pago pelo adquirente, a titulo de condomínio, antes da entrega das chaves.
O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo tem o seguinte entendimento:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Inexigibilidade do débito. Taxa condominial referente a período anterior à entrega das chaves. Reconhecida a ilegitimidade passiva da ré apelante administradora do condomínio. Precedentes. Sentença reformada para julgar extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, em relação à administradora, com os devidos ajustes em relação à distribuição do ônus da sucumbência. Recurso provido.” (Apelação nº 0018535-05.2013.8.26.0007, Rel. Des. Ana Lucia Romanhole Martucci, 6ª Câmara, Julg. 25/05/2015)
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul em recente decisão assim se pronunciou:
“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. PARTE ILEGÍTIMA. COBRANÇA INDEVIDA DE CONDOMÍNIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. APELO DA CORRÉ. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. - A administradora contratada pelo condomínio não é parte legítima para figurar no pólo passivo, salvo se demonstrado ter excedido os limites do mandato, o que não se vislumbra do caso concreto. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. (...)” (Apel. nº 70060424926, 17ª Câmara Cível, Rel. Gelson Rolim Stocker, Jul. 31/07/2014)
Assim, também, em recente decisão, pronunciou-se o Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
“APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. NULIDADE DE SENTENÇA. AUSENCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIDA. ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO. MERA MANDATÁRIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PREJUDICADOS OS DEMAIS ARGUMENTOS LANÇADOS NO APELO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A decisão motivada, ainda que de forma sucinta, não enseja a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. 2. A administradora de condomínio atua como mera mandatária do condomínio, não se mostrando como parte legítima para responder a demanda. 3. Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da demandada, a extinção do feito sem resolução do mérito é medida que se impõe, readequando-se os ônus sucumbenciais. 4. Apelo provido.” (Apel. 20130110934614APC, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 2ª Turma Cível, Julg. 12/08/2015)
No meso sentido o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
“AÇÃO ORDINÁRIA PARA REVISÃO DE RATEIO DE TAXAS CONDOMINIAIS - ADMINISTRADORA - PARTE ILEGÍTIMA - CONVENÇÃO APROVADA E REGISTRADA PELA INCORPORADORA. Por se tratar de mera mandatária do condomínio, a sua administradora é parte ilegítima para figurar no pólo passivo de ação intentada por condômino visando à discussão do rateio das taxas condominiais. (...)” (Apel. nº 2.0000.00.404663-1/000, Rel. Des. Teresa Cristina da Cunha Peixoto, 3ª Câmara, Julg. 15/10/2003)
Por fim, o precedente do Superior Tribunal de Justiça:
“CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA A EMPRESA ADMINISTRADORA. ILEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. - A administradora do condomínio não tem legitimidade para figurar no pólo passivo da relação processual em ação de consignação em pagamento concernente a cotas condominiais. Recurso especial não conhecido. (grifo do autor)” (REsp 288.198/RJ, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, 4ª Turma, Julg. 22/06/2004)
Portanto é de se consignar que as administradoras de condomínio não têm legitimidade para figurar no pólo passivo de ação que visa recebimento de condomínio pago antes da entrega das chaves.
Fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/
