Desrespeito às regras do condomínio
Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre inadimplência e drogas também
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Inadimplência
Pergunta 1, de Edivaldo Pedro de Brito
Preciso de orientação pois sempre fui adimplente. Passei, porém, a alugar meu imóvel para o filho da síndica. Ele deixou o imóvel devendo vários meses de aluguel, concessionárias de água e luz. Sua mãe não foi me procurar para tratar dos débitos que garantiria que o filho iria pagar. Agora, ela me processa por alguns meses que deixei em aberto para poder arcar com as contas que seu filho deixou em aberto no meu imóvel.
Um ponto porém, tem me incomodado: a mesma não resolve a instalação do meu interfone. Fui um dos primeiros a pagar pelo serviço, estou adimplente nos meses desse ano, conto apenas com cotas do ano passado em aberto, quando tinha esperança de receber do seu filho e tive que arcar com os prejuizos pagando água, luz etc.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Edivaldo,
A situação relatada é realmente chata, entendo a sua indignação. Mas infelizmente uma coisa não tem a ver com a outra. A sua obrigação é a de pagar condomínio em dia, mesmo que os encargos tenham sido transferidos ao inquilino contratualmente, uma vez que a responsabilidade legal pelo pagamento das cotas, perante o condomínio é do proprietário.
Assim, cada situação deve ser tratada de uma forma, após tentativa extrajudicial, você deve ingressar com medida judicial para recuperar o valor em aberto dos locativos, encargos, bem como os danos causados em seu bem, e procurar o condomínio para fazer o pagamento das cotas em atraso perante o condomínio. Não existe compensação. E o fato do seu inquilino ser parente da síndica é irrelevante.
Ademais, o fato de você estar devendo condomínio, não pode estar atrelado a interrupção de qualquer serviço, como no caso de não efetuarem a troca do seu interfone, em função da sua unidade estar com cotas em aberto. E ainda, a síndica não pode de qualquer forma, misturar as coisas e usar o poder de síndica para lhe prejudicar. Isso ensejaria reparação de danos morais e materiais.
De qualquer forma, se possível, o caminho inicial é tentar o diálogo para que possam ser restabelecidas as relações básicas de convívio. A questão do seu aluguel deve ser tratada diretamente com o inquilino, sem envolvimento do condomínio.
Uso de drogas
Pergunta 2, de Carlos Eugenio Garcia
Em nosso prédio temos uma senhora que reclama de cheiro de maconha de andaras abaixo e acima do seu. Isso não procede, conforme diversas vistorias realizadas pela administração. Já foi chamada à Polícia e à Justiça, mas nada parece tê-la intimidado. Nos parece ser um caso patológico, não havendo outras alternativas. Como devemos proceder?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Carlos, algumas situações em condomínios quando isoladas, não devem ser tratadas diretamente pelo síndico, ou administração. De qualquer forma, o cheiro de maconha, pode estar vindo de outro prédio ou trazido pelo vento. O que não seria de responsabilidade do condomínio apurar.
Erroneamente as pessoas atribuem qualquer situação à administração, quando esta tem dever de agir nas questões comuns.
Assim, sugiro que notifique a moradora informando o limite de atuação do síndico e administração. Se esta causar problemas a gestão, poderá inclusive ser multada caso extrapole os limites do razoável.
Lembrando ainda que, a pessoa incomodada pode tomar as medidas que julgar cabíveis em defesa de seus interesses, independente da atuação do condomínio.
Desrespeito às regras
Pergunta 3, de Paulo A. Vargas Salomão
Prezado Rodrigo Karpat , no condomínio que administro (sou síndico) existem moradores que se recusam a cumprir as regras implantadas, principalmente no tocante à passagem no "vácuo" de outro morador quando se usa o cartão de acesso, colocando assim em risco a segurança dos porteiros e demais moradores que transitam pelo local.
Após advertência, me enviaram um manifesto extra-judicial dizendo que isto não pode ser exigido pois a segurança deles está em risco pois os horários de entrada e saída são registrados. Disseram que não irão cumprir e que se eu insistir em adverti-los eles me processarãopois ele tem o direito de ir e vir, isto procede?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Os procedimentos do condomínio devem sempre ser embasados nas determinações do Regimento Interno, Convenção, nas deliberações de assembleias e bom senso.
Se existe um procedimento para o ingresso no condomínio, como a entrada somente após identificação, o fato dos condôminos estarem passando no "vácuo" infringe sim o regramento imposto.
Entendo que o caminho inicial seja, reforçar a determinação em assembleia, e verificar qual cláusula do Regimento Interno está sendo descumprida.
Normalmente alguma que está atrelada ao cumprimento de regras para entrada no prédio, ou no que se refere a segurança dos moradores.
Caso não exista nada específico, sugiro inserir no regramento do Regimento Interno, os procedimentos para ingresso no prédio e a proibição de que entrem no "vácuo"
Lembrando que a alteração do regimento interno pode ocorrer pelo voto da maioria simples dos condôminos, ou seja, 50% mais um dos presentes em assembleia devidamente convocada para este fim, salvo disposição em contrário da Convenção.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
