Decisões assembleares
Garagens e rateio correto também foram comentados pelo especialista essa semana
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Garagens diferentes
Pergunta 1, de Denise Lazari
Na questão garagem, temos um problemas sério. Há uma parte de alvenaria e outros de lonas, entregues pela construtora. No contrato de compra e venda está garagem coberta para as de alvenaria e descoberta para as de lonas. Pergunto: No caso de danificar essas lonas, quem deverá arcar com o custo? Cada proprietário arcará com a sua e a divisão fica só para os proprietário que possuem lona e para todos, entrando como manutenção do condomínio?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Denise,
Pelo que pude entender as vagas formam definidas em sorteio ou são unidades autônomas, e os proprietários que ficaram com a área descoberta foram contemplados com a colocação das lonas. A construtora não costuma entregar nada fora do projeto. Possivelmente, estas lonas foram negociadas com o síndico da época. Importante verificar isso.
De qualquer forma, por mais que as lonas estejam cobrindo vagas privativas ou definidas em sorteio, a responsabilidade pela manutenção é do condomínio e os gastos inerentes a sua manutenção devem entrar no rateio geral das despesas, e não somente para aqueles que tem as vagas descobertas/cobertas por lonas.
As despesas de condomínio são rateadas/ divididas de forma homogênea, senão ficaria difícil mensurar o que o cada um utiliza. Por isso se criou o critério de fração ideal, que leva em conta o percentual indivisível que cada um tem nas áreas comuns e terreno, e a área que cada um tem na sua unidade privativa.
Assim, as despesas que são coletivas, inerentes as áreas comuns, são divididas por todos, levando-se em conta o critério de fração ideal atribuído a cada unidade conforme disposto em convenção. Salvo se a convenção estabelecer outro critério de rateio.
Decisão assemblear
Pergunta 2, de Carmelo Almeida Filho
Qual o quórum por lei ,se existe, que permite modificar decisão de assembleia anterior? Se uma determinada administradora foi retirada por decisão de 71% dos proprietarios, o sindico pode recontratá-la? Como é possível?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Carmelo,
Uma decisão assemblear revoga a outra. Assim, por mais que não seja moral recontratar uma administradora que foi retirada por maioria de condôminos, não existe ilegalidade em recontratar. Porém, conforme preceitua a lei ( Art. 1.348, § 2o do CC)
Art. 1.348. Compete ao síndico:
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
A contratação da administradora deve ser aprovada em assembleia, ou ratificada por esta. O síndico precisa entender que é gestor de bem comum, e deve atender aos anseios da sua coletividade. Me parece que o problema está na gestão do síndico e não a escolha da administradora.
Lembrando que 1/4 dos condôminos poderão a qualquer tempo convocar uma assembleia para destituir o síndico (Art. 1.355 do CC).
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Assembleia esta, que pelo voto de maioria simples poderá ter o síndico destituído ( Art. 1.349 do CC) .
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Rateio correto
Pergunta 3, de Ana Luiza Vilas Boas
Contratamos segurança virtual para nosso prédio. O rateio se dará entre as unidades ou é proporcional à área? Na convenção não diz nada e até esta data tínhamos uma segurança mais simples, com monitoramento, que era rateada entre as unidades. Isso pode ser mudado sem consulta à assembleia?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Ana Luiza,
No silêncio da convenção em estabelecer forma específica de rateio, a lei estabelece o critério de fração ideal,
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Critério este que leva, que para ser calculado leva em conta a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à cada unidade autônoma, e a área privativa de cada unidade.Assim, fica claro que critério de rateio no seu condomínio será com base na fração ideal.
Quanto a troca de monitoramento para portaria virtual, me parece uma inovação significativa em seu condomínio, a qual irá impactar inclusive em custos adicionais. Desta forma, o novo formato, bem como o respectivo rateio precisam impreterivelmente passar pela aprovação assemblear.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
