Critério de cobrança

Com o passar do tempo, é comum aceitarmos as coisas como estão e como sempre foram. Com relação à cobrança das taxas condominiais, tem sido quase unânime a aceitação do critério de cobrança pela utilização da fração decimal constante no memorial descritivo dos condomínios.

Faz-se importante ressaltar que a fração ideal é a parte inseparável da unidade no terreno e nas partes comuns. O seu cálculo segue uma série de regras que atendem ao padrão NBR No. 12.721 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

É bem verdade que os gestores, síndicos e administradores pouco se preocupam com a sua constituição, uma vez que é procedimento obrigatório na hora do registro de uma incorporação, antes mesmo do início da construção do edifício. Quando muito, somam as frações que, totalizadas, devem representar 100%, assegurando assim que todas as unidades estão corretamente contempladas na divisão de despesas da forma da convenção e especificação.

Diante desse contexto condominial, cabe um questionamento: seria esse o critério mais justo?

Ao se ter como base que a fração ideal é uma correspondência do tamanho da propriedade em relação as áreas comuns do terreno e das coisas comuns, vale algumas questões: Propriedades maiores geram mais despesas, ainda que é sabido que, em pequenas unidades num conjunto habitacional, muitas vezes, moram famílias mais numerosas que nas unidades maiores? Apartamentos térreos ou de andares baixos que não usam elevadores devem contribuir para sua manutenção?

Lojas externas que integram a edificação devem participar das despesas condominiais? Caso afirmativo, total ou parcialmente?Essas são algumas dúvidas comumente levantadas em discussões sobre a determinação da fração ideal.

Talvez, por essa mesma razão, o Novo Código Civil de 2002, em vigor desde 2003, em seu artigo 1.331introduziu o critério que a fração ideal no solo e nas outras partes comuns seria proporcional ao valor da unidade imobiliária, calculada em relação ao conjunto da edificação. E, apesar da inovação, o texto da lei trouxe inquietação na época, pois não estava claro qual seria o valor a ser considerado.

Por esse mesmo motivo, logo em 2004 o Código Civil sofreu alteração na redação do respectivo parágrafo do mesmo artigo, dispondo que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

Na mesma época, o artigo 1.336 também sofreu alteração, em que se definiu como deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Com essas disposições do Código Civil, apesar da obrigação legal da existência da fração ideal, o critério de rateio de despesas poderá não mais servir como base.

Não existe, pois, um critério de plena justiça na fixação dos determinantes da cobrança das taxas condominiais. Por serem critérios arbitrários e, por isso mesmo, questionáveis, volta-se sempre à base da fração ideal, critério técnico amplamente aceitável, apesar de haver algumas raras sentenças judiciais discordantes.

Os condomínios podem utilizar os mais diferentes critérios na definição do rateio das despesas. Essa deliberação pode ser determinada por diferentes motivos, como pela efetiva utilização das coisas comuns ou outro critério que atenda ao equilíbrio do patrimônio entre os proprietários.

Nãose trata de questão fácil ou de rápidadecisão. Envolve ampla discussão. Fica, entretanto, a reflexão considerando que cada empreendimento tem caraterísticas diferentes. É razoável considerá-las individualmente no momento de fixar a forma de contribuição de seus moradores. Dessa maneira, além de legais, tais contribuições passam também a ser justas!

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH

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