Coronavírus: as assembleias e as consultorias no condomínio
Advogado afirma que síndico não pode deixar de tomar decisões importantes mesmo diante da pandemia
Por Kênio de Souza Pereira*
Diante da grande preocupação das pessoas permanecerem em casa para evitar contatos presenciais e, assim, reduzir o risco de contágio do coronavírus, surgiu a necessidade da sociedade se adaptar a uma série de circunstâncias para preservar a saúde.
Por outro lado, a vida não para, os negócios têm que ser realizados, as deliberações empresariais e de assembleias condominiais têm que ser concluídas, sendo quase impossível diversos encontros deixarem de ser realizados.
Nas questões do dia a dia, há os contatos comerciais, as consultas com advogados, contadores, principalmente em período de declaração de imposto de renda, corretores de imóveis, engenheiros, operários na execução de obras, dentre outros.
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Esses contatos são, em muitos casos, inevitáveis, pois sem eles as dúvidas permanecem, aumentam os erros e os prejuízos, mantendo os conflitos sem solução.
Com relação às consultas, os profissionais podem oferecer alternativas para o encontro presencial, utilizando os sistemas virtuais para se reunirem com seus clientes.
Há ferramentas de fácil acesso a todos, como Skype, Google Meet, Facetime, WhatsApp, entre outros, que podem viabilizar o contato entre os clientes e os profissionais de maneira satisfatória.
Uma prática viável é o envio dos principais documentos ao profissional por e-mail, para que possa contextualizar as razões da dúvida sobre a qual a consulta será realizada, para que no momento da videoconferência, a reunião seja produtiva e viabilize a obtenção de uma orientação eficaz para o cliente.
Porém, é de extrema importância que as pessoas não deixem de agir em busca dos seus direitos, pois a inércia e a negligência potencializam os problemas e fazem como que estes se agravem, prejuízos aumentem, dívidas cresçam e até mesmo levam à prescrição, que constitui a perda do direito.
É inadequado usar a quarentena para deixar de enfrentar problemas sérios que permanecem, infelizmente, independentemente do coronavírus ou de qualquer outra doença.
Quanto aos condomínios, esses dependem da realização das assembleias do condomínio para definir inúmeras providências que são de interesse de milhares de moradores e ocupantes desses empreendimentos imobiliários, que em alguns casos compostos de diversos edifícios.
O artigo 1.350 do Código Civil, bem como as convenções obrigam os condôminos a realizarem a assembleia para que as decisões possam ser aprovadas, em especial, a ordinária que deve ocorrer pelo menos a cada 12 meses para “aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”
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É preciso destacar que os condomínios não podem parar, os prédios deterioram, vazamentos e manutenções não esperam, os mandatos dos síndicos vencem e os bancos exigem a regularidade formal para o acesso ao dinheiro da coletividade condominial, ou seja, a ata que definiu quem é o síndico com mandato em vigor.
A ausência da eleição do síndico poderá acarretar a impossibilidade de cumprimento de obrigações por parte do condomínio, como pagamento de fornecedores e salários, tornando ainda mais caótica a situação dificultada pela quarentena.
Um fato complicador ocorrerá quando o assunto a ser deliberado exigir quórum especial (2/3, ¾ ou unanimidade), pois historicamente o índice de comparecimento de condôminos em assembleias é de 15 a 20% em prédios residências e nos comerciais de grande porte, dificilmente chega-se a 10% de participação.
Na hipótese de eventual assembleia contar com número muito abaixo do normal, isto é, o comparecimento, por exemplo de 6 pessoas quando a média é de 18 presentes à reunião, o ideal é que seja encerrada a assembleia para que não haja alegação de nulidade das deliberações.
Outra opção é que, realizada a assembleia mesmo com pouquíssimos condôminos, ela seja mantida aberta por determinado período, que pode ser de 20 ou 30 dias, possibilitando a votação de mais condôminos, que poderão conferir maior legitimidade ao que for decidido. Trata-se de uma medida razoável para um cenário complicado, como é o enfrentamento ao coronavírus.
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A atual situação evidencia a importância de se atualizar as convenções condominiais, pois as modernas permitem que grande parte das deliberações ocorram com quórum da maioria simples do presentes, o que dá fluidez e mobilidade à administração, que fica livre de quóruns inalcançáveis que engessam o condomínio e impedem a concretização de melhorias para todos os moradores.
Essa atualização cria ainda a oportunidade de fazer constar na convenção a possibilidade das assembleias condominiais ocorrerem pelos meios virtuais, o que poderá dar mais conforto para os condôminos, mas exigirá que estes se estruturem com equipamentos e computadores para que possam participar.
(*) Kênio de Souza Pereira é presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
