Convenção do condomínio deve ser atualizada constantemente
Geralmente, o documento é elaborado na implantação do empreendimento e deixa de ser rediscutido – até que se iniciem os problemas
Por Maria Estela Capeletti da Rocha*
Primordialmente, têm se observado várias queixas de síndicos e moradores sobre a desatualização da convenção condominial.
Normalmente, a convenção dos condomínios é elaborada e formalizada na implantação do condomínio e deixa de ser rediscutida – até que iniciem os problemas, obviamente.
Com todos os avanços sociais e tecnológicos, inclusive no que se refere à legislação (que muda de forma contínua), também é necessária a atualização do documento do condomínio.
Apenas a título de exemplo, como poderia a convenção do condomínio prever a entrada em vigor da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), ou o surgimento do Airbnb e os impactos nas relações moradores, funcionários, hóspedes e etc?
Veja-se que muitas convenções possuem expressa a proibição a animais de estimação, mas já se manifestara o Superior Tribunal de Justiça que tal cláusula condominial é nula e não se pode proibir animais de estimação que não afetem a segurança ou a higiene dos moradores nas unidades habitacionais autônomas.
Outro problema que a administração de condomínio pode enfrentar é com relação a um tema igualmente novo: a instalação de portaria remota. E se na convenção constar a disposição de que a portaria é exclusivamente física ou “humana”?
Outro ponto fundamental a ser muito discutido em condomínios é a aplicação da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) para condomínios. Não há previsão sobre o tema na maioria dos documentos legais do próprio prédio, como o regimento interno e a convenção.
Entende-se de suma importância que, em face da LGPD seja adicionado tanto na convenção, quanto no regimento interno, cláusulas que informem a adequação do condomínio à LGPD, a fim de evitar e prevenir futuras responsabilidades.
Para facilitar os anseios da massa condominial, sem permitir futuros problemas judiciais (nulidades em discussão no Judiciário) frente às decisões tomadas, faz-se necessária a atualização da convenção condominial.
Sabe-se que para alteração no texto da convenção condominial, algumas formalidades são exigidas – e são complexas – isto é, para aprovação da alteração dos textos da convenção, bem como sua atualização, necessário reunir e aprovar o quanto pretendido por 2/3 do total de condôminos.
Sabemos da complexidade que é reunir 2/3 dos proprietários em uma assembleia.
Para que isto seja tangível, o grupo gestor pode eleger uma comissão especificamente para este fim com o objetivo de levantar informações.
Outra dica é pedir procurações aos moradores (proprietários) que não desejem participar das assembleias, conscientizando-os dos benefícios que serão introduzidos ao condomínio com a aprovação e atualização da convenção.
Possível também, incluir a alteração da convenção condominial na pauta de uma assembleia que prevê discussões que costumam atrair muitos condôminos, como o sorteio para vagas de garagem.
As próprias assembleias híbrida ou digital facilitam a participação dos condôminos, e onde quer que estejam no momento da solenidade.
Por ser um percentual difícil de ser alcançado, é importante que síndico e conselheiros se mobilizem para atrair esse quórum para a assembleia, com ampla divulgação de uma proposta clara e sem margem para dúvidas — e que cabe também ao advogado do condomínio explicitar toda a questão da alteração de forma cristalina e ampla.
Alguns comandos legais, precedentes nos Superiores Tribunais e artigos insculpidos ao Código Civil de 2002, norteiam essas considerações aqui exibidas, e são eles: Lei nº 10.406/2002; Art. 1.351 do C.C. 2002, Lei nº. 4.591/1964 ; REsp n. 1.447.223/RS, REsp n. 1.213.551/SP.
(*) Maria Estela Capeletti da Rocha é advogada e sócia na Capeletti Advogados, advocacia especializada em Direito Condominial.
