Condomínios devem fazer autovistoria
Síndico deve realizar inspeção para evitar acidentes
Por Rodrigo Karpat*
Infelizmente os acidentes em condomínios estão tornando-se cada vez mais recorrentes. Recentemente, em Curitiba, um muro residencial caiu sobre 10 carros; já em Barra Mansa, um apartamento pegou fogo. Poderíamos ficar aqui contando casos e casos como esses e que acontecem diariamente pelo país.
Muitas são as causas para esse tipo de acidente: o síndico que não cuidou do local, a Prefeitura que deixou de fiscalizar, etc. Sendo assim, para diminuir acidentes, grandes capitais, como Rio de Janeiro e Porto Alegre, por exemplo, já têm uma lei que obrigam os condomínios a realizarem a autovistoria.
A lei da autovistoria pelo país
No RJ, o Art.1 da Lei nº 6400/2013 institui a obrigatoriedade da autovistoria pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios públicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, etc.
Além disso, a Lei ainda menciona que os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais com mais de 25 anos de vida útil têm a obrigatoriedade de realizar autoinspeções quinquenais (ou seja, de cinco em cinco anos), sendo que essa vistoria deve ser efetuada por engenheiro ou arquiteto.
A Lei Complementar nº 284 de Porto Alegre é idêntica à do Rio de Janeiro, só que em outras palavras. O Art. 2º diz que o proprietário ou usuário de qualquer título de edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação, um Laudo Técnico de Inspeção Predial elaborado por um profissional (arquiteto ou engenheiro), atestando as condições de segurança das edificações.
Já em SP, ainda está em trâmite o Projeto de Lei nº 234/2012, que cria o “Certificado Estadual de Inspeção Predial”.
É importante lembrar que, em ambas as Leis (RJ e POA), as responsabilidades das verificações são dos síndicos. O laudo assinado pelo engenheiro ou arquiteto com as melhorias a serem implantadas é entregue ao síndico com um prazo para que as mesmas sejam feitas.
Vale destacar, também, que os locais nos quais a autovistoria já esteja regulamentada, o síndico não necessita de aprovação em assembleia para contratar os profissionais.
Neste caso, a obrigação do síndico é prestar contas sobre o assunto na próxima assembleia. No caso de contas, aliás, é possível que a medida cause um impacto nas taxas condominiais em um primeiro momento. Entretanto, em longo prazo, a tendência é que aconteça uma diminuição no valor de cobrança do condomínio, tendo em vista que os cuidados com o prédio estarão em dia.
Fiscalização nos condomínios
É importante lembrar que, se por um lado não há grandes problemas em vistorias nas áreas comuns dos condomínios, não é possível falar a mesma coisa em unidades residenciais.
O domicílio, conforme diz a Constituição Federal, é local inviolável. No entanto, se houver a tentativa de vistoria em uma unidade e o morador impedir, o síndico tem o poder de ingressar na justiça caso o local represente risco à edificação.
Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro, apenas 60 mil dos 130 mil imóveis que deveriam fazer a autovistoria cumpriram o procedimento. Isso é preocupante já que se passaram os 5 anos desde a promulgação da lei e agora chega a hora de vermos se aquilo que está no papel será cumprido pelos condomínios e se o estado irá fiscalizar essa questão no sentido de punir os condomínios que não cumpriram com a lei.
*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
