Decisão do STJ
RJ: Condomínio é condenado por restringir acesso a moradores não associados
A 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou uma associação residencial por impor limitações de acesso a proprietários não associados dentro do próprio loteamento. A decisão foi tomada na última terça-feira (9), quando o colegiado reconheceu que a prática violava direitos de personalidade dos moradores ao criar obstáculos para que entrassem em suas residências e recebessem visitas.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, estabeleceu indenização de R$ 5 mil para cada autor da ação, com correção monetária e juros legais. O tribunal determinou que moradores não associados têm direito ao mesmo modo de ingresso no residencial que os associados, invalidando as restrições impostas pela administração do condomínio.
De acordo com a ação, a entidade impedia a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços para os proprietários não associados. A associação também exigia que esses moradores se submetessem a procedimentos mais rigorosos para ingressar no próprio residencial, enquanto os associados utilizavam cartão eletrônico.
A sentença inicial havia julgado os pedidos improcedentes. O Tribunal local permitiu apenas o ingresso de profissionais considerados essenciais, mantendo outras restrições que os recorrentes consideravam ilegais.
Em seu voto, Gallotti destacou que, conforme o artigo 2º e o artigo 22 da lei 6.766/79, as áreas de circulação de loteamentos permanecem públicas, mesmo naqueles com controle de acesso. Isso impede qualquer vedação generalizada ao ingresso de terceiros solicitados pelos moradores, desde que devidamente identificados.
A relatora afirmou que o acórdão de origem contrariou o texto legal ao autorizar limitações que não se restringiam ao controle de segurança, criando impedimento ao exercício regular da posse pelos proprietários. A ministra também rejeitou a distinção estabelecida pela associação entre associados e não associados para a entrada no loteamento.
Durante o julgamento, o ministro Raul Araújo classificou a conduta da associação como "absurdamente desarrazoada". Ele destacou que situações como essa só chegam ao STJ porque, na maioria das vezes, o bom senso prevalece nas relações de vizinhança.
A decisão ocorreu após análise do Recurso Especial 2.191.745, que contestava práticas discriminatórias no acesso ao loteamento. A ministra Gallotti reconheceu que os constrangimentos reiterados para acessar as residências e receber visitas ultrapassam meros aborrecimentos cotidianos, revelando violação injustificada aos direitos da personalidade.
É legal um condomínio impedir que moradores não associados entrem em suas próprias casas? *
É importante entender que a propriedade e o direito de usufruir dela são princípios essenciais garantidos pela Constituição Federal e pelo Código Civil Brasileiro. Portanto, qualquer restrição ao acesso de moradores em suas próprias residências deve ser muito bem fundamentada e excepcional.
Direito à Propriedade:
✅ O direito à propriedade é assegurado pela Constituição Federal, e isso inclui o direito do morador de entrar e sair de sua unidade sem impedimentos. Impedir o acesso pode ser considerado uma violação desse direito fundamental.
Constitutividade de um Condomínio:
📜 O Código Civil (art. 1.335) estabelece que é direito do condômino usufruir de sua unidade autônoma. Portanto, qualquer tentativa de bloquear o acesso de um proprietário ou residente é, em regra, ilegal. Condomínios e Associações:
🏢 Associações de moradores, que às vezes operam em condomínios, só têm poderes dentro dos limites estabelecidos por suas regras internas. Elas não podem criar normas que violem direitos constitucionais.
Normas Condominiais:
📚 As convenções de condomínio e o regimento interno podem regulamentar o uso de áreas comuns e outras regras para promover a convivência harmoniosa. No entanto, não podem impedir o direito de um morador acessar sua própria unidade.
Restrição só é aceitável em casos extremos e de comprovadas ameaças à segurança, e ainda assim é necessário seguir caminhos legais.
Exemplos Legais e Decisões:
📌 Existe jurisprudência apontando que medidas restritivas como barrar moradores de adentrarem suas residências são abusivas. Um exemplo disso está na proteção do morador contra sanções arbitrárias que privem seu acesso.
Inadimplência e Acesso:
⚠️ É importante destacar que mesmo em situações de inadimplência, o morador não pode ser impedido de acessar sua unidade, conforme explica a matéria: "Sanções ao inadimplente".
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