A reponsabilidade do condomínio nas brigas entre vizinhos
Inércia do síndico na tentativa de solucionar o problema pode acarretar condenação por omissão. Gestão deve zelar pela boa vizinhança, veja como agir
É muito corriqueiro nos condomínios surgir discussões entre vizinhos por causa de barulhos nas unidades, como passos, quedas de objetos, arrastar de móveis, etc.
Em muitas oportunidades, a unidade incomodada com o excesso do barulho recorre ao condomínio, buscando na administração uma oportunidade de solucionar o problema com base na convenção. Documento este que, muitas vezes, tem um texto específico sobre excesso de barulho e punição para este tipo de infração.
Perigo da omissão do condomínio nos conflitos entre condôminos
Porém, lembramos que o condomínio tem responsabilidade pela coletividade e os atos que impactam a todos. Nos casos em que a ilegalidade fere o direito de vizinhança (situação entre moradores), o síndico pode ficar de mãos atadas para a solução do problema.
Resumidamente, a doutrina entende que o direito de vizinhança são regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre moradores, respeitando, assim, o convívio social, conforme prevê o art. 1.277 do Código Civil.
Ocorre que o judiciário, em recentes decisões, cada vez mais vem recebendo processos em que o condomínio é demandado como corresponsável sobre reclamações de barulho e outros inconvenientes. Nos casos em que a administração é inerte na tentativa de solução do problema, existe a possibilidade de condenação por omissão.
Isso não quer dizer que o síndico precisa aplicar multas ou advertências de forma indiscriminada. No entanto, fazer parte de uma possível composição entre moradores é fator crucial para excluir a responsabilidade do condomínio e, assim, evitar gastos futuros com uma possível condenação.
Como afastar a responsabilidade do condomínio em casos de briga entre vizinhos
Vejamos um julgado sobre o tema:
RESPONSABILIDADE CIVIL Ação de indenização por danos materiais e morais. Autoras que se dizem vítimas de barulho em unidade condominial pelos réus. Sentença de improcedência do pedido principal e do pedido trazido em reconvenção. Apelação das autoras reconvindas. Preliminar de nulidade do "decisum" por cerceamento do direito de produção de provas. Rejeição. Ilegitimidade passiva do Condomínio corretamente reconhecida. Convivência em prédio de edifícios que exige mais paciência e tolerância. Ausência de demonstração da utilização desarrazoada do imóvel, com a finalidade de incomodar a comunidade vizinha. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1017419-85.2015.8.26.0003; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/12/2018; Data de Registro: 07/12/2018)
As decisões recentes têm afastado a responsabilidade do condomínio nos conflitos entre vizinhos quando a administração, pelo menos, é diligente na tentativa de solucionar o problema e demonstrando as oportunidades em que as partes foram ouvidas e até reunidas para possíveis composições.
Com destaque, no trecho da decisão acima, demonstrado abaixo é possível ver que a proatividade do condomínio favoreceu a tese de que este não tem responsabilidade na demanda, ficando esta restrita apenas aos condôminos:
A d. Magistrada sentenciante acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva do Condomínio, sob o argumento de que não havia nos autos “qualquer indicativo de que o condomínio quedou-se inerte diante das reclamações das autoras, de modo a configurar a prática de ato ilícito, a ensejar sua responsabilidade por danos, aos quais, inclusive, inequivocamente, não deu.
Neste sentido, é importante que, mesmo nos casos corriqueiros de barulho, o síndico e administração do condomínio, sejam ativos nas propostas de solução de problemas entre unidades, para que, minimamente o zelo da gestão seja reconhecido.
Por meio destas decisões é possível entender que existe uma função social da gestão, para com o bem estar dos moradores, fortalecendo as premissas basilares da vida em condomínio, quais sejam: a saúde, o sossego e a salubridade.
Por fim, é importante que, de forma recorrente, o síndico busque realizar campanhas de conscientização sobre tolerância e respeito, para que a harmonia no condomínio seja uma realidade tangível, evitando dissabores ou custos desnecessários e o mais importante: isentar a gestão de qualquer responsabilidade.
(*) Thiago Badaró é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br.
