Assembleia virtual liberada e mandato de síndico prorrogado
Regras são válidas para condomínios até 30/10, segundo a Lei nº 14.010/20 que cria regime jurídico emergencial durante a pandemia do novo coronavírus. Entenda.
A realização de assembleias virtuais e a prorrogação de mandatos de síndicos até 30/10/2020 estão contempladas na lei nº 14.010/2020, sancionada recentemente pelo presidente Jair Bolsonaro.
A lei, de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD), dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do novo coronavírus (COVID-19).
Dos três artigos do projeto de lei (PL 1179/2020) dedicados a condomínios edilícios, Bolsonaro vetou o Artigo 11, que dava poderes aos síndicos para restringir uso de áreas comuns e proibir festas e reuniões inclusive nas unidades privativas.
A lei nº 14.010/2020 foi sancionada no dia 12/6. O veto ainda pode ser derrubado pelo Congresso.
- Leia artigo sobre o veto presidencial no PL do Direito Privado
O que dizem os artigos específicos para condomínios na lei nº 14.010/2020?
ASSEMBLEIA VIRTUAL
O artigo 12 confere a possibilidade dos condomínios realizarem assembleia virtual, com votação, até 30 de outubro de 2020, em caráter emergencial. "Temos a regulamentação da assembleia virtual nesse período. Isso é lei e já está valendo", comenta o advogado Rodrigo Karpat.
Devido a regras internas e também a diferentes interpretações, muitos condomínios não podiam realizar assembleias por meios digitais, o que foi resolvido com a publicação da lei nº 14.010/2020.
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No intuito de orientar condomínios a se atentarem para todas as cautelas, as associações de administradoras de São Paulo e do Rio de Janeiro, AABIC e ABADI, elaboraram conjuntamente um protocolo de orientação e recomendações para a realização de assembleias virtuais em condomínios.
"Além de atender à crescente demanda dos condomínios por soluções ágeis e tecnológicas, o protocolo também tem o objetivo de orientar administradoras e os empreendimentos a tomar algumas cautelas para garantir segurança nas assembleias e, portanto, evitar impugnações ou discussões judiciais", informa a AABIC em seu comunicado.
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MANDATO DO SÍNDICO PRORROGADO ATÉ 30/10
Uma onda de condomínios sem síndicos atemorizou o setor a partir da suspensão das assembleias presenciais, com eleição na pauta, como medida preventiva ao contágio de COVID-19. Uma série de questões legais ficam comprometidas sem um representante do condomínio.
Para dar fim a esse temor, o mesmo artigo da lei nº 14.010/2020 estabelece que os mandatos vencidos a partir de 20/03/2020 ficam automaticamente renovados até 30/10/2020 para os condomínios que, por alguma razão, não conseguirem realizar a assembleia virtual autorizada e, consequentemente, não passarem por nova eleição.
A lei também reforça que o síndico sempre deve prestar contas aos condôminos, conforme o artigo 13.
Confira abaixo a íntegra dos artigos focados em condomínios edilícios da lei que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado:
CAPÍTULO VIII
DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Art. 11. (VETADO).
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Veto polêmico: síndico poderia restringir uso de áreas comuns e proibir festas
O presidente Jair Bolsonaro vetou o artigo 11, que daria poderes ao síndico para restringir uso de áreas comuns e proibir festas e reuniões sociais inclusive nas unidades privativas, cujo intuito seria evitar contágio de COVID-19.
A justificativa do veto: “ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, a proposta retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos".
Para o advogado Thiago Natálio, o veto foi acertado.
"Condomínio é uma área privada e o poder emana da decisão dos condôminos que, reunidos em assembleia, certamente são capazes de regulamentar o que é melhor para aquela pequena comunidade condominial", afirma Thiago Natálio.
O advogado lembra que há decretos (estaduais e municipais) que tratam da impossibilidade de aglomerações. "Diante de uma aglomeração na área privada, cabe ao síndico ou qualquer condômino a denúncia às autoridades sanitárias e policiais."
De acordo com nota emitida pela OAB-SP, o veto não altera a autonomia que o síndico tem em relação às áreas comuns, dado o fato de que compete ao síndico o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (Art. 1.348, II e V do Código Civil).
Flexibilização de áreas comuns: decisões colegiadas
Para o advogado Diego Basse, na prática, o veto ao artigo 11 do PL 1179/2020 não tem nenhum efeito direto, considerando que já estamos na fase de organização da flexibilização do uso das áreas comuns e outras medidas.
"Em momentos excepcionais, baseado na legislação vigente, cabe ao síndico, de forma colegiada (com apoio do corpo diretivo) e enquete junto aos condôminos (quando possível), adotar as medidas que protejam a saúde dos moradores e atendam suas necessidades", afirma Basse.
Ao traçar plano de abertura, prossegue o advogado, deve-se ouvir os anseios dos condôminos, a opinião do corpo diretivo, observando as premissas basilares de seguridade e proteção à saúde, considerando as ordens governamentais e a curva de contágio entre os condôminos.
"Lembramos a todos que não há respostas prontas diante da tipicidade do momento vivenciado por toda a população mundial. Cabe ao síndico ouvir sua população local e, de forma ponderada, adotar medidas que tragam conforto, segurança, sem perder de vista o bem maior de todos, que é a vida", afirma o advogado Diego Basse.
A redação do artigo 11 (vetado) no PL 1179/20 diz:
Art. 11. Em caráter emergencial, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II - restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Fontes consultadas: Diego Basse (advogado), Thiago Natálio (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), OAB-SP, AABIC, ABADI.
